20年5月杭州明华·江湾绿苑策略提案.ppt

明华·江湾绿苑策略提案;对于本案，我们不断的谈论、不断的否定………;尴尬的区位、交叉的客群，我们如何面对？让我们先深呼吸下，直面挑战…………;直面项目挑战;壹 竞争定位;从宏观层面、竞争层面、产品自身层面来寻找答案;一. 宏观层面：楼市新政频出，今年市场走向不容乐观;二、竞争层面：“两层夹击”竞争将趋白热化;三、本案自身：一个不择不扣的好产品;小结;本案竞争策略;明确了市场占位，看看我们的客户有哪些组成;贰 客群定位;本案目标客群圈定;叠排客群——274???本地人、在此经商人群;花园洋房——89方一房富有个性的本地人群;花园洋房—88方，刚需本地人群及投资客;花园洋房—220-258方，豪改本地人群;花园洋房——A+B130-132方首置人群;花园洋房—A+B152-168方首置人群;分析了客户的类型，我们的销售策略如何制定;叁 销售策略;一、总体操盘总策略;二、首期上市时间;三、推盘思路1——叠排多批少量出货;推盘思路2——混合搭配，安全销售;四、定价策略思路;首开低入 制造热销 占领高点 抢话语权;1、成本法 根据开发商提供的项目成本费用：7000元/m2 〔应包含大项为土地费用、前期工程费、房屋开发费、开发间接费、管理费（含推广费）、基础设施费、财务费用、不可预见费 〕 根据市场较为平均的利润比例：25%-30%，取其高值;2、市场比较法 同地段、不同级别项目比较：;不同地段、不同级别项目比较：;以上各项结果算术平均值为：;目前的市场上并没直接的竞争对手，但是区域内其他产品放量较大，客户相对较为单一； 同时考虑到本案首期面市，建议采用稳妥的定价，来撬动这个市场；因此建议取以上两者之间的中间值：;首期入市定价——花园洋房;基于以上的分析;明确了营销策略，那我们接下来看推广如何展开;肆 推广策略;我们的核心推广策略;首期开盘时间排布;第1阶段：自身修炼，重拳出击（5—6月份）;1、建立完善的销售物料体系;2、户外布点站位建立高端的项目形象;3、接待整改——匹配项目档次;其他建议;服装建议;4、楼巴的投入使用;第2阶段： 本地市场强势圈人、树立高档次（7-8月份）;1、入市造势——燃情西班牙之夜巡演;特别建议——面面俱到搭车;目的：吸引参加人员关注本案，了解本案 时间：5月底6月初;目的：借助走秀平台，积累客户； 手法：派发资料 资料：4折页;2、赶制洋房示范区—提升项目档次和品质;第4阶段：开盘销售（9—10月）;1、千万级奢华样板区华丽启幕;2、江湾绿苑产品品鉴会;3、开盘前媒体集中投放;谢谢聆听！