乐山市大桥西街城改造工程前期研析策划案[精品文档].ppt

乐山市大桥西街旧城改造工程 前期研析策划案;前 言 第一部份 市场调查与研究 市场概况 乐山市房地产市场基本调查及电梯住宅调查分析 项目周边竞品楼盘调查分析 项目可行性分析 项目定位分析 第二部份 项目分析 项目基本情况 项目态势分析及对比 项目市场定位 第三部份 项目营销策略 产品策略 价格策略 销售策略 附：营销策划代理服务的目标任务与取费;三个部份的研析策划案――;一、市场概况 1.乐山市经济发展总体状况 乐山市位于四川省南部。东邻自贡、宜宾市，西南接凉山彝族自治州，西接雅安市，北靠眉山市。面积12826平方公里。人口348万。现辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，峨眉山市（县级），共计11个区、市、县。乐山市中区非农业人口23.0万，乐山市所辖四区(包括市中区、沙湾区、五通桥区、金口河区)非农业人口合计为42.9万，属中等城市，并逐渐向大城市过渡。乐山市具交通优势，是成(都)乐(山)高速公路重要的交通动脉，成昆铁路纵贯全市5个区、市 、县，岷江客轮可下行至宜宾，泸州、重庆等地。乐山是以旅游产业为支柱的现代化城市，以世界第一大佛-----乐山大佛而远近闻名，城中心保留了8.7平方公里的原始森林,并因此取得联合国全球人居环境典范城市。; 由于在过去的2007年里，政府连续地房地产金融政策、行业政策等宏观调控手段，成为了去年全国房地产市场的冷却剂。随着各项宏观调控政策的出台，尤其是连续六次的房贷加息，“封顶贷”，以及今年年初的“拐点论”，这些都较为有效地调控了宏观经济。对于整个房地产业而言，一方面一系列紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资“门槛”提高、融资难的问题成为开发商必须面对的难题；另一方面消费市场关于“房地产价格出现拐点”的讨论也是不绝于耳，在一定程度上对市场造成了冲击与振荡，减弱了市场的消费热情与信心，对此，楼市中出现了变相降价以快速回笼资金的现象。而在前不久的“5.12”特大地震的影响下，对于本来就在调整观望期的房地产市场来讲，无疑是雪上加霜，现在的房地产市场正处在一个十分不明朗的阶段，后市何去何从，众说芬芸。;A、随着2007年年内人民银行连续的加息政策的实施，投资者与消费者的购房心理都在不同程度上受到了影响，小规模的加息使市场产生了“持续升息”的预期心理，一定程度上抑制了房产投资与购买。 B、由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩，一些开发商将再度面临资金链断裂的风险，从而被迫从市场中退出。 C、中国房地产开发老大万科王石提出拐点论和三、五年内不要买房的论调，如房地产行业和消费者都产生了不小的心理影响。 D、“5.12”汶川特大地震对近几个月和未来一段时间的成交量及居住、消费观念的重大影响。在这次特大地震的影响下，消费者的居住理念、消费观念和消费行为都产生了较大的改变。依据乐山市房地产管理局的统计资料摘录：“5月20日至21日，我局对中心城区楼盘进行了实地和电话调查，在5.12大地震后，各售楼部日均来访量下降60%左右，客户下单量下降70%。部分购房人说：这个时候那有心思买房哟，若现买了房，万一震垮了，属自然灾害，只有自己负责，不划算。大部分购房人表示，等过一段时间再说。 通过这次;特大地震，房屋安全成为购房者关注的首要问题，房屋质量、房屋抗震性能强弱成为购房的首选。房屋是否是全框架、全现浇？房屋是多层还是高层？大地震后对砖混结构房屋、电梯公寓、楼层高的房屋影响较大，而全框架、全现浇的多层则是销售关注的热点。这次特大地震属薄皮逆冲地震，能量是逐步多次进行释放，余震通常会持续一两月，甚至更长时间，在余震消失前，预计房地产市场的观望态势不会产生大的变化，6月份也将成为销售记录的历史低点，成交量将显著下降。这些在短期内有负面的影响，就整个乐山市场和本项目的开发周期、预计开盘期均在下半年十月份左右来讲，也要看到其有利的方面，因为乐山市没有处于地震带上，且乐山市的房屋经受住了这次8.0级汶川特大地震的考验，居住环境的安全性从一个方面来说，也就是被认可了，另外，这次受灾严重的都江堰，其房地产市场未来客户在居住方向的选择上，将更多地向其它城市倾斜，而做为省内重点旅游城市的乐山，这将是它的一个大机遇。;综上所述，一方面，经过2007年的金融等政策的出台与实施，以及这次“5.12”特大地震，必然会对乐山市房地产市场产生诸多预期心理影响，市场“洗牌”格局在所难免，无论是从开发商角度还是从产品本身而言，都急需加快“品牌化”和“产品品质化”的运作步伐；另一方面，市场刚性需求仍然存在且强劲，在其支撑下，乐山市房地产市场将会淡出浮躁，向着相对理性、严谨的方向稳健迈进。在本项目的营销策划中，如何挖掘产品内涵，提高产品品质，提升最