国际航空城项目可行性研究报告.doc

目 录 TOC \o 1-2 \h \z 第一章总论 2 第一节项目背景 2 第二节项目概况 3 第二章项目投资环境与市场指标 9 第一节某某城市经济总量 9 第二节土地市场分析 12 第三节政策环境分析 14 第四节房地产市场分析 15 第三章项目总体规划思路 20 第一节项目规划思路 20 第二节各类业态项目分析 23 第三节项目定位 34 第四节客户定位 42 第三章组织架构 49 第四章建设方案 51 第一节工程项目概述 51 第二节项目分期开发计划 51 第五章销售策划 55 第一节品牌推广计划 55 第二节销售推广计划 56 第三节首期启动区推售计划 58 第六章投资估算及资金筹措 64 第一节投资估算 64 第二节资金筹措的方式 64 第三节资金计划 65 第七章经济效益评价 66 第八章研究结论 68 第一章 总 论 第一节 项目背景 一、项目名称 绿地南航国际航空城 二、项目地点 某某市苏家屯区佟沟街道沈本大道西 三、项目承办单位 某某绿地南航房地产开发有限公司 法定代表人：某某 注册资本：贰仟伍佰万元整 公司类型：有限责任公司（国有控股） 经营范围：房地产开发及开发的商品房销售、租赁 某某绿地南航房地产开发有限公司成立于2013年10月，注册地址位于某某市苏家屯区佟沟街道办事处李沟村。 公司拥有一支成熟的房地产团队，主要业务人员均有多年行业经验，对房地产项目开发具有较为全面的了解，能够保障项目的顺利实施。 四、可行性研究报告编制依据 1、《投资项目可行性研究指南》 2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号） 3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定 5、2013年某某市政府工作报告 6、某某市政府制定的《某某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 7、某某市城市总体规划 8、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准 9、其他收集到的材料 第二节 项目概况 项目总体概况 该项目位于某某市南部空港新城核心区内，隶属于苏家屯区。整体项目规划用地15000亩，初步和政府签约3400亩。首期启动区1198亩，其中住宅用地462亩，商业用地124亩，产业用地300亩，预留用地312亩。按合同约定，商业和住宅用地土地出让价格为79万元/亩，产业用地土地价约为19万元/亩。规划建设南航北方区域总部，航空培训基地；航空维修基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园；星级酒店、商业综合体、大型购物中心及医院、学校等社会配套；花园办公、高品质住宅等项目。 图1-1、2 项目地理位置图 地块基本情况 表1-1 SJT2014-09号地块基本情况 地块名称 SJT2014-09苏家屯区佟沟街道沈本大道西1号地块 四至范围 东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限 地块面积 82658平(124亩)，商业比例100% 容积率 综合容积率不大于1.5,不小于1.0 建筑面积 以实际批复规划指标为准 限高及覆盖率 以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于50% 用地性质 商业 起始价格 1.03405亿，地价83.4万/亩 付款条件 签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清 特 殊 要 求 （含设置条件） 1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准； 2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准； 3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见； 4.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。 表1-2 SJT2014-10号地块基本情况 地块名称 SJT2014-10苏家屯区佟沟街道沈本大道西2号地块 四至范围 东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限 地块面积 184014.5平(276亩)，商业比例10% 容积率 综合容积率不大于1.4，不小于1.0 建筑面积 以实际批复规划指标为准 限高及覆盖率 以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40% 用地性质 商业住宅 起始价格 2.12279亿，地价76.9万/亩 付款条件 签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清 特 殊 要 求 （含设置条件） 1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准； 2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准； 3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见； 4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配