潍坊中百佳乐家购物中心项目规划研究.pdfVIP

潍坊中百佳乐家购物中心项目规划研究.pdf

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潍坊中雨佳乐家购物中心项日规划研究 1绪论 1.1研究现状 中国的零售业市场自从对wTO成员国全面开放以来,外资公司如沃尔玛、家 乐福、佳世客等零售业巨头已对国内的中小零售企业构成严重威胁,对我国本土 零售企业而言,面对超级零售商的残酷竞争,需要进行发展策略上的重新思考以 积极应对, 积极迅速培育核心竞争力、扩张市场份额、占领新市场、壮大企业 实力成了最现实的选择。企业扩大市场份额,占领新市场的主要举措就是通过开 发新店,进行正确的定位来实现。从2006一07年我国部分的零售企业经营中一些 经营不善的数据上我们不难看出,一些企业为了竞争,以开店占领地盘,盲目地 追求数量,而忽略了开店前的调查和论证工作,不能正确进行定位,致使一些门 店因经营不善,被迫关门而退出市场。 山东潍坊百货集团股份有限公司是山东省本土零售企业,以商业经营为主的 股份制企业,下设中百配送中心、中百大厦、中百佳乐家、中百连锁超市、中百 实业发展有限公司、益家园等六家经营单位。本论文就是对中百佳乐家购物中心 项目规划进行研究,运用科学的方法,提出问题,分析问题,解决问题。事实证 明,开发一个高质量的项目不仅需要企业进行科学的前期可行性研究,还需要进 行正确的选址:不仅需要企业进行科学的项目定位,还需要进行有吸引力的业态 策划;不仅需要企业进行良好的形象设计,还需要针对新项目设计出有效的开发 推广策略。本论文通过对市场进行充分预测,确定战略定位,尊重中国商业地产 的发展现状与规律,既看重地产开发的短期投资回报,也同样注重商业地产项目 的长远发展与长期经济效益。 1.2本项目规划的相关理论依据 1.2.1集聚理论及其在购物中心项目规划研究中的应用 (1776)从分工协作的角度认为,集聚是由~群具有分工性质的企业为了完成某 种产品的生产联合而组成的群体。在经济学家看来,集聚是经济活动在空间地理 分布上的一种集中状态,属于一种经济现象。但由于这种现象本身的复杂性和影 响的广泛性,自马歇尔(1890)开创了对空间集聚现象进行系统研究以来,经济 学家从区位、外部性、产业集群、增长极等多个视角,对集聚的形成机制、对区 潍坊中雨佳乐家购物中心项目规划研究 域经济增长和技术创新的影响,以及竞争优势等方面展开了深入研究,并取得了 许多理论成果。 蒋三庚(2005)认为,从理论上讲,商业集聚同样是区域经济发展过程中的 产业集聚现象的一个特例,是大量相互关联密切的商业企业在空间上的集聚,从 而形成一定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。1994年, 国际购物中心协会(ICSC)提出了目前已被广泛认可的购物中心定义,即购物中 心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施,拥有大型主力店、多样化商品 街和停车场,能满足消费者的购买需求与日常生活活动的商业场所。由此可见, 购物中心实质上是集聚的一种商业组织形态。 1.2.2从集聚理论认识购物中心的内涵及其开发机制 l、购物中心是一种特殊的商业集聚体 目前,对产业集聚的研究主要集中在工业和高新技术园区等生产性行业领 域,而购物中心作为商业聚集的一种形态,其集聚的内在特征又有着特殊的体现。 集聚体的动态性。一般对工业区而言,虽然其产品、产业结构和技术也会随 市场需求发生变化,但除非产品特性发生改变,否则外部环境的变化一般不会对 整个产业集群带来较大影响,或者影响所带来的转型也是较为缓慢的。然而,购 物中心以市场为中心,受外部环境影响显著,因此它所形成的业态聚集、商品聚 集、服务聚集总是在变化之中。其中,商圈人口和社会环境的改变对购物中心的 影响最直接,也表现得最为突出。比如,一个购物中心如果比邻高速公路,或与 城市轨道交通系统连接的话,其辐射商圈的半径就会迅速扩大,那么满足新增加 的目标客户群的消费需求就成为购物中心经营调整的方向,业态组合、租户选择 乃至定位都会发生调整。本项目就是因为周边交通便利,辐射的商圈范围较大。 集聚效应的快速性。购物中心所形成的商业聚集,虽然也需要一定的培育周 期,但其影响力会在相对较短的时l’日J内体现出来。消费者会在很短的时间内表现 出他们对购物中心的喜好,客流会迅速聚集,周边房地产价格和商业环境也会因 一家新购物中心的诞生较快地发生变化。特别是在~个新丌发区域内植入购物中 心,经过统一开发、统一规划和管理,聚集经济和规模经济的形成势必产生增长 中心,推动整个区域的经济增长速度,使购物中

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