第6章房地都产评估2.ppt

2、房地产特征 个别性使得市场中不存在完全相同的不动产，从而导致不动产市场不完全，也减弱了不同不动产价格的可比性。 也使得不动产评估更显复杂。 5、房地产评估的原则 如市中心有一套旧房子，该地段是商业黄金地段，现在这个房子是住家，经过开发可以成为商业用房产，那么这个旧房子就可以按商业房产来评估，再减去相应的调整因素。 那么这个房子拆迁就可以以这种方式来评估。 1）替代原则是房地产评估的三个主要评估方法(市场比较法、成本法和收益法)的基础 。 如市场比较法运用时，先找三到四个参照物的市场价值，再进行相应调整和修正。这时的参照物可以说就是替代物。 2）不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵制。 6、房地产价值的影响因素 由于房地产商品所涉及的领域广，产品周期长，产业链长，政策性明显等，因此房地产价值的形成受各种因素的影响或制约，影响因素多而复杂。 1).从宏观角度分析 房地产价值受政策、经济、社会、人口等多个方面因素的影响，这些因素被称为宏观因素。 2).从区域角度分析 3).从微观角度分析 作业： 请同学们选两个影响某一具体房地产市场（如你知道济南的某个楼盘，或者济南市某个区等）的因素作个简要分析，主要是指出这两个因素是如何影响该地具体房地产价格的。 【练习】某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年1月在此地