香醍溪岸项目策略提报.ppt

西山板块香醍溪岸项目策略沟通案; 第一部分.石家庄别墅板块格局分析 不得不说的格局理解 （2-34页别墅市场分析我们可以选择略过，直接说观点）;省会别墅聚集的六大版图 目前，石家庄市的别墅区域分布相对规整，主要分布在西部山前别墅区、北部正定新区别墅区、龙凤湖别墅区、平山温塘别墅区和市内别墅区。; 在售别墅项目：21个;待售的别墅项目：7个; 石家庄别墅总体特点;水资源项目：城市北部滹沱河板块;5000-20000;板块;西部山前板块别墅项目：10个;西部山前区域价值：西部??前区，绿色未来窗??;西部山前区域作为三年前的重点别墅开发区域，伴随着市政府、国宾馆等政治中心的北移，热度锐减，区域内市场反应开始冷淡。重点项目为西山御园、恒大金碧天下。 伴随着市政规划政策的影响，导致北部滹沱河水系附近区域别墅项目急速升温，高端类型产品受到市场高端客户追捧，北部的正定新区高端别墅市场开始处于全市的热门领先位置。代表项目为原河名墅。; 石家庄别墅各项目详细内容; 西山一号;奥冠·水悦龙庭; 上山间;奥克兰风情小镇;绿墅蓝山;美达西山御园;江水西岸;弗莱明戈;北部滹沱河板块别墅项目：4个; 原河名墅; 江南新城; 成果社区; 花溪别墅;温塘板块别墅项目：3个; 水印长滩;林屿森林别墅 ; 汤城香格里;植物园板块别墅项目：2个; 林溪小镇; 秀水归墅;龙凤湖板块别墅项目：; 天下财富湾; 中 堂; 中道佳馨; 龙城山湖颂; 第二部分.重点竞品态势分析;2019年是考验产品底牌的一年，在经历了2019调控重拳年后，石家庄住宅市场的购房需求将逐渐回归理性。一些拥有绝对资源与政策支撑的优势产品将获得追捧。;在这过程中，会有一些盘子死掉！;本案2019的竞争对手将面临两大竞争力的牵引; 对本案影响较大的两大因素;有山、有水、有势的滹沱河板块，以原河名墅为首的城市资源型别墅以资源、大势、25公里的城市距离以及震撼现场体验价值成为牵引整体购买力的大鳄;本案板块内-西山板块恒大金碧天下确立西部别墅板块强势竞争符号;而西部板块另外一个强势竞争对手则是占据位置与市场推广先机的; 第三部分. 对于本案的理解;地产与斧子汤 二战期间一名苏联老战士脱队在乡间觅食，常被驱赶，心生一计，入户对农妇说，你会做斧子汤否？农妇摇头，老兵说让我做与你喝，请拿斧子来！清洗入瓮，加水、加盐、再加番茄、牛肉，汤成。老兵说此乃斧子汤也！—— 陈劲松 有时候，换个“说法”关系到生死!;基于香缇溪岸前期推广成果;第二，山地别墅的自然生态价值 应该说本案是省会山地别墅的代表之作，其建筑风貌的纯粹性与别墅组团的高端调性足以确立其在此领域内的领军价值，别墅结合山地价值营造错落有致的景观与庭院价值亦是本案的又一法宝;第三，产品硬件价值 除了我们的产品标配价值外，手工墅是本案价值体系里一项非常硬朗的价值特征，这也诠释出本案的独特风情与产品价值，正像我们的SLOGAN里所讲的，我们是西山源香手工墅区;而我们现有的推广问题在于，符号性不够明显;没有强势的符号记忆，我们的声音很容易被市场淹没！ 恒大被记住是因为盘子大牌子响、原河名墅被记住是因为资源够诱人、西山被记住是因为抢占了先机，而作为我们即将开始推广的项目而言，仅凭好产品的风情类推广手法是不足以支撑项目消化的;我们接手时卡梅尔因为一直在打南加州风情的推广手法而销量不佳，成为梅江南各种风情别墅中的一个;我们接手后，由产品配套中提炼出文化基因的家族传承特征，结合事件营销为其建立起强势推广符号，引起全城轰动，从而跳出红海;海逸长洲炒红天津梅江，天津富人区的诞生 抢占先机的广告强攻;而我们的符号在哪里？;何为手工阶层？;因为手工是一个符号 享受手工是一种格调、 一种经典的象征、 是一个阶层行为模式的标志、 一种只能用时间来雕刻的品质标准 是一种极致生活品质观的体现 同时，亦是本案墅质的完美诠释;劳斯莱斯（Rolls-Royce） ;珐琅镶嵌表-江诗丹顿;云锦;我们要建立省会的手工阶层，也就是圈层文化豪宅的营销层面 ;为什么要在这个符号上进行深化？;“石家庄不缺房子而是缺少好房子”，一直是石市住宅市场中的短板。 ;《置家》在搜狐焦点网上所做“消费者心中的豪宅概念调查”的数据也显示： 有72%的购房者是以改善居住为目的来购买高端住宅产品。同时，“限购”也催生了一部分人一次性置业的心理，从小户型过渡到大户型的购房观念正在改变，豪宅产品需求旺盛直接的反映在高端项目的热销上。 ;我们的做法是既兼顾市场，又提升市场;我们的推广手法：在营造产品价值基础上加入对阶层心境的更深层探讨;如何打造手工阶层的客户体验？;我们分三个推广阶段建立符号价值;第二阶段：符号建立 以新颖广告手段向市场