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PAGE 4 开发成本分析 房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项 。 在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 ??? 图为房地产开发企业总成本构成情况 图为开发环节和销售环节的税收分布 ?????????????? 在总成本中，直接成本所占比例为83.5%，间接成本所占比例为16.5%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。 　　在开发环节涉及到4种税收：房产税 、土地使用税、契税和印花税 ；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税 、企业所得税和土地增值税。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%，销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳