广元红星广场项目整体营销方案07.23.pptx

GUANGYUAN; ;;;;;中观市场整体环境分析;广元各板块价值对比;城市竞品地图;宏观环境层面：利率连续下调，中国经济增速放缓，温总理强调继续坚持调控，抑制投资性购房。宏观层面尚不明朗。 中观市场层面：广元房价处高位运行，买方市场近期表现低迷，供大于求，中观市场竞争激烈。 本体价值层面：项目所处的雪峰板块，属于城市近郊，定位于教育园区，生活配套不足，板块居住价值尚未被市场认可。;敢于正视“难点”，寻求价值突破。 通过宏观环境、中观市场及项目本体的研究，我们认为项目未来营销过程中主要存在以下几个方面的难点： 1、项目周边居住环境嘈杂，形象差，对打造中高端品质的项目，较为不利； 2、板块处于城市边缘地带，属于城市近郊区域，如何实现板块价值重塑； 3、宏观环境及政策尚不明朗，广元市场竞争激烈，本案整体规模较小，如何塑造产品力，打造精品社区，保证销售价格与速度的双丰收； 4、项目周边缺乏商业氛围，项目1万余方的商业如何去化？ ;带着以上难点的思考，我们从竞争对手与客户需求中寻找答案。;知己知彼，百战不殆 回溯市场本质，寻找项目营销突破的关键点 ——重点竞品产品及营销分析;;;;;;;;;通过对广元各版块及重要竞品项目的研究我们发现： 广元房地产市场尚处于发展初级阶段。在产品力塑造、形象包装、整合推广、体验式营销、客户服务等方面给后续预留了较大的超越空间。 ;明确了，市场与竞品对手给我们预留的超越空间。 我们还需要更加明晰以下问题： 怎样塑造我们的产品价值才是适度的而不是想当然的？ 如何精准项目的营销定位及策略？ 如何包装才能引发市场的认同与品质联想？ 以怎样的方式与诉求进行推广才能更精准，有的放矢？ ;项目整体营销策略及思路;项目价值梳理及塑造;;项目定位分析;广元第一品牌私人管家物业;集中式主题商业广场;红星生态公园;雪峰教育园区;首创80度全景观落地窗;项目整体营销定位;以项目本体为基础—— 根据项目客户特征及需求分析结合市场研究 塑造适度领先广元市场的产品价值 并清晰的找到项目营销定位;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;项目定位分析;学府新城·新贵国际公馆;项目定位分析;项目商业部分的定位及业态规划建议;商业与住宅关系的界定:;根据市场、客户研究、10136㎡的商业体量裙楼商业定位的考虑因素:;综上所述，我们独立商业定位于，以休闲运动、教育培训、休闲娱乐、日常消费、特色餐饮为主的；;基于项目商业部分的定位： 我们将根据商业广场中不同的楼层价值及功能角色。 去界定商业业态及销售运营模式； 保证商业的销售利润、现金与速度的平衡。;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;商业业态规划初步设想:;项目整体定价策略;本次定价主要为全案销售目标的制定提供参考性依据； 通过成本目标利润加成定价法、市场比较法等两个维度进行本案的初步价格定位； 最终定价需要根据开盘前通过价格试探、蓄客情况、市场情况制定一户一价价格表。;价格定位;产品加成定价法;价格定位;本案均价建议;项目商业部分定价;销售策略及计划;项目整体推售策略;项目推售计划总纲;住宅推售计划;销售策略;;推广策略;推广策略;推广策略;户外;现场包装及运营;报纸期刊 广元日报、晚报：硬广告及软文 和PR的正式新闻报道 对企业实力、项目的形象、营销诉求进行传播，及倡导的生活方式进行事件营销，配合现场活动落地;网络 项目网站：利用网络成本低、信息量大、覆盖面广的优势建设项目网站，对项目进行全面的推广。 当地房产门户网站（/)：广元房产网是广元房产的门户网站，点击量较大，部份客群会通过这一平台搜集房产信息。;案场 围墙：根据本案临街的特征，发挥临街大幅围墙的优势。给路人一个清晰、明确的项目形象，体现项目所倡导的一种生活哲学，以感性的风格迎接客户。 建筑主体包装：建筑物主体包装随着建筑工程形象不断的进展而变化的。力求现场干净整洁,给客户一个良好的参观环境和工地形象。;电视 电视广告：由于三线城市场平面媒体普及程度不高，所以需要整合电视媒体，以达到较高的客群覆盖率。 电视专栏：利用电视专栏推广新人居概念，进行市场教育，并充分展示产品优势，提高产品接受度。;销售策略执行;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;项目销售中心，在空间布局上，力求将售楼部规划为一种“生活方式空间”，使客户在进入这个空间内，感受到的不仅仅是一个卖场，而是一个体验式的会??、甚至是一个酒吧、咖啡厅，让客户在第一时间完全放松下来，消除抵触心理，在氛围的感染下，更快更好的接受项目所传递的尊贵、大气的高端生活。;完美的样板房空间设计，诱发客户自我联想;现场包装及运营;现场包装及运营;现场包装及运营;渠