保利拉菲庄园营销全案.ppt

保利拉斐庄园营销全案;1、项目目标;;1、项目目标;银监会——要求银行收紧二套房贷政策（7/17） 严格执行二套房标准；防范“假按揭”、“假首付”现象发生 国家发改委——表示要加强房地产价格和收费监管（7/31） 改进房地产价格和收费监管 国税总局——要求近日将房地产业的税收作为监管重点（8/5） 十四条强调加强建筑安装业和房地产业税收管理 央行——发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”（8/5） 坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策；注重运用市场化手段进行动态微调 国土部——开展了针对闲置土地的专项调查，加强了土地开发监管以及捂盘惜售的处罚力度。（8/24） 在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象 国土部???—下发《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（9/4） 全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题，提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施 ;重点城市; 从供销情况来看，除4月、9月外，全年基本处于供不应求的销售状态，08年压抑一年的市场需求在09年集中爆发，而楼市的供货不足更是加剧了这一状态的持续；截止10月份，全年的供销比为1：1.35;土地市场：09年土地市场供应逐步增加，楼面地价回升至07年水平，刚性地增长了市场住宅价格，10年住宅市场价格回调空间较小;10年房地产市场将迎来一个理性的调整期;1、项目目标;2009年;区位;开发商;;成都现有项目依然有大量独栋产品供应，新独栋项目也有所增加;市场总结：独栋市场供应增加，竞争激励，受宏观政策影响需求受到一定遏制。;1、项目目标;城北客户;工业客户;大成都别墅客户;客户总结;;熊猫大道板块;熊猫大道板块;客户总结：基础客户只是项目的立足点，支撑项目未来的需求我们需要更多城南、城西的客户资源。;1、项目目标;区域价值一： 区域内生态旅游景点丰富，环境适宜，具备打造高端物业的稀缺景观资源;;配套价值： 本项目拥有的内部配套丰富且档次高，每一栋别墅可享受18亿的生活配套;内部景观： 亚洲最大的郁金香公园和高尔夫球场景观，项目内部打造的景观资源丰富且有品质，对客户具有极大吸引力;产品价值： 产品在产品纯粹性、密地、景观、花园方面具有较强优势，卖点突出;17年成功开发，与城市发展重点共同成长，赢得品牌高知名度、高美誉度，是国家级品牌发展商，吻合高档买家注重品牌实力与信誉的特点 保利公园198一期蝴蝶谷的热销，品牌和区域已得到成都市场认可，知名度得到进一步提升;;1、项目目标;价格策略 推导原则;区位;推售策略 推导原则;户型;销售目标：2019年全年销售额15个亿;户型;;1、目标解析;核心策略总结：;传奇 立势;墙外开花墙内香，道是无晴却有晴： 线上高端形象树立，制造神秘感、高端感，不大量释放卖点信息（卖点是在售楼处说的）；不直接对我们的客户说事，通过一线城市发布等让客户主动间接了解，增强神秘感、好奇感，高端性。 2019年起势阶段：树立品牌市场地位，成都只做简洁大方的预告：“中国高尔夫别墅专家” 结合项目在香港的全国产品发布会，不在成都做发布会，但用成都媒体进行炒作。 2019年开盘前期： “别墅传奇，源自法国，全球发售” 2019年开盘近期： “渴望被超越”形象广告持续上演。;营销活动传奇;4.15圈层营销一——媒体圈层营销;项目亮相及开盘前活动;拉斐高尔夫庄园香港上市发布会;圈层营销一——媒体圈层营销;圈层营销二——老板圈层营销;嫣然天使基金慈善会;（备选）路虎越野拉力赛;（备选）顶级奢侈品新品发布会;世界田园城市发展论坛;保利国宝展;拉斐庄园红酒品鉴会;项目开盘后常规销售期活动;世界顶级内衣品牌新品上市;世界顶级时装新品发布会;世界财富论坛;狗狗总动员——成都首届宠儿风尚大赛;亲子高尔夫大赛;成都各大商会年会;名人高尔夫对抗赛;1、目标解析;营销推广传奇;　;时间;一、成都市户外广告;一、市区及高速路户外广告牌位置;;;二、户外广告上架时间及内容;二、主流报广;一、主流报纸选取;二、报纸推广时间、形式及内容;三、路名牌广告;一、路名牌广告选址;二、路名牌上架时间及内容;四、航空杂志;一、各大航空杂志选取;二、航空杂志上架时间及内容;1、目标解析;项目入口形象展示;蜀龙路形象展示;蜀龙路形象展示;绕城形象展示;1; 2019年15亿的销售目标，对于嘉联只是一个数值，因为嘉联不仅仅拥有完成的信心，同时也具有完成的方法，但要支撑15亿的销售目标，仅仅依靠项目内在自身优势和现有客户量是远远不够的，我们需要更多的