新景祥精品豪宅价值研究.ppt

领 一个 城市 的 风气 之 先;豪宅KPI体系;——基于市场对豪宅的初步理解;豪宅的定义;新景祥对豪宅的定义;功能一：一种权贵豪富的阶层标识;——豪宅的核心价值——;资源的稀缺;资源的稀缺;资源的稀缺;产品的稀缺;——豪宅营销的关键——;;不败之地—均好性;形象界定;——豪宅的定价方法——;——豪宅的定价方法——;;豪宅的定义;——基于市场实现的豪宅KPI体系;豪宅别墅的KPI体系：;达标动作;项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势;豪宅的地段分类;达标动作;??墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章;内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异;“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法;“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节;局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵;以小见大的细节处理;土地资源指标;主要在售项目私家庭院的面积状况;北京的豪宅别墅项目绝大多数将水景作为项目最大的卖点，临水而居已经成为千万别墅必备条件;别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。;建筑左右间距;别墅单体间的距离，在一定程度上体现了别墅的价值;客户对现有项目间距的接受度较高;在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求;行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避;达标动作;豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现：;不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑450-550平方米;不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑600-800平方米;不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑1000平方米以上;达标动作;豪宅别墅市场风格类型之一： 居家风格;豪宅别墅市场风格偏向之二： 商务风格;访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性;城市豪宅KPI（一）;城市豪宅KPI（二）;城市豪宅KPI（三）;城市豪宅KPI（四）;高容积率豪宅园林一般做法;指标;指标;指标;案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发模式的创始者;水榭花都的产品内外关系处理;水榭花都——高层赠送大面积错层观景阳台;案例二：香蜜湖1号，终极置业者的追求，富??攀比的选择;香蜜湖1号的产品内外关系处理;香蜜湖1号——对各种创新元素的改良运用，打造细节;香蜜湖1号——把普通的设施做到极致;香蜜湖1号——全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标;香蜜湖1号——中海深蓝 ，专为中国顶级住宅定制 ,一流服务匹配一等建筑 ;案例三：中信红树湾，区位价值的发掘者;中信红树湾的产品内外关系处理;中信红树湾——空中院馆的户型创新是其产品的最大特色，市场影响力强;中信红树湾——不断建立更高的展示和服务的标准，承接高形象;城市豪宅项目案例借鉴要点一;城市豪宅项目案例借鉴要点二;城市豪宅项目案例借鉴要点三;——基于区域价值的豪宅营销体系;在这场席卷全球的轰轰烈烈的财富化运动中……;为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？;欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。;关键词：;城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。;房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。;不同区域价值下的豪宅营销方向;基于区域价值的 豪宅营销模型;不同区域价值下的豪宅营销典型案例;豪宅成功营销案例1;位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处； 规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米； 容积率：4.57； 绿化率：50%； 均价：14000元/平米； 户型：面积区间134平方米——640平方米； 建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼； 开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司； 园林设计：贝尔高林香港有限公司； 资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。;区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场； 市场价格形势：片区内楼盘价格：6000-7000元/平米，本项目目标价格：10000元/平米； 项目核心概念：“城市公园文化”； 推广侧重点：强调公园文化和产品细节； 营销问题： 卖点过于单薄，支撑价格走高有困难； 概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和“城市公园文化”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作;完成项目营销动作;案例营销总结;豪宅成功营销案例2;项目概况;介入背景与操作结果;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作;提出“湾区物业，比肩全球”的