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;天韵家园商业项目提案报告 项目策划思路介绍（基本框架） 送报湖南浩华投资管理有限公司领导版本 提报人：智博广告 预计时间30分钟 非常感谢！ ;;;开发背景;;客户目标;目标沟通－－完成任务存在的难点所在;回笼资金 而非售馨;项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益;;120米;;项目所在区域交通示意图;西立面;;本项目周边环境介绍;1、东塘商圈 2、新一佳 3、通程万惠 4、家润多 5、步步高;城南郡 瑞宁花园 菁华源 书香名邸 格蓝康都 几米空间 ……;属性;区位优势 ???—地处长沙市中心左家塘，毗邻城南中路、桂花路，周边住区云集、商业氛围较好； 消费群优势 ——周边住区林立，至少2万户住户，为本项目提供了潜在的消费群体；;环境劣势 ——周边多为老住区，脏、乱、差，严重影响了项目档次与形象； 交通劣势 ——项目虽邻城南路与桂花路，但车辆出入极为不便，交通组织存在很大问题； 物业劣势 ——项目被老的住区“回”字型包围，无展示面，且商场结构不能完全满足产业集群的条件。;项目本身的劣势大于优势。项目属于内向型社区性质商业、且背离主干道、形象档次低、展示面差，从目前来看，商业经营存在一定风险。;;高端可行性欠缺 单一业态承受力有限 辐射力有限 差异化定位，服务配套 依托项目及周边居民，立足本项目所在片区； 避免做高桥等市场业态重复与恶性竞争； 从消费群需求出发，寻找片区缺失业态;资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准;;结论：本项目在发展战略上 1. 没有领袖优势； 2.没有太多跟随资源（周边专业市场和卖场覆盖范围之内） 3. 挑战资源不多（除却价格以外，项目本身自有优势不明显） 4..补缺空间 ？？？;先招商，后销售，招商先行、销售跟进;;商业物业;经营户;项目开发必须解决租金问题;;原点放大; 大面的补缺 中面的延伸 小面的独创;小面：指将一种业态或细分业态集中形成的整体。如作为娱乐休闲城、特色餐饮集中地。;本项目商业物业的可能性;建议一：项目整体出让 可行性： 1.项目整体出让，可大大降低经营风险，减少运营费用 2.产权统一且易分割，转让手续办理便利 3. 项目期望利润不高，转让价格具有极大优势 难度： 1.项目定位不清晰，经营方向不明确 2.大买家不易寻找;建议二：中老年用品市场 长沙最大的中老年用品集散市场 可行性： 1.目前该业态呈散状分布 2.市场需求大，消费潜力旺盛 3.片区空隙业态 ;中老年用品市场 业态构想：服饰、鞋类、用品、保健品等;建议三：创意小商品市场 可行性： 1.周边2万户消费群体 2.差异化、规模竞争 3.片区空隙业态 ;创意小商品市场;;;我们建议 项目以中老年用品市场作为下一阶段调研重点开展工作;感谢各位领导莅临指导！ 感谢各位与会专家及同仁提出宝贵意见！;docin/sanshengshiyuan doc88/sanshenglu