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写字楼定位思考及开发关注问题研究 深圳中原技术发展中心策划组 ShenZhen.2017.08 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 卷首语 商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的 工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐 步成为社会生产的基础。 目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行 变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信 息化技术的飞速发展，更加速了这种变化的趋势。 先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作 为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可 缺少的组成部分。 1 写字楼发展背景 2 写字楼定位思考 3 写字楼开发需要关注的问题 Part 1 写字楼发展背景 写字楼市场发展现状 一、经济环境活跃，市场需求旺盛 近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控 的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。 受益于投资资金的挤出、经济结 构的调整和投资回报的优良 ，写字楼建设也在如火如荼的进行。 二、投资回报率更高，企业融资渠道更广 从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写 字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写 字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为 资产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT 等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金， 实现持续开发。 影响写字楼市场发展的主要因素 城市等级 产业结构 基础设施条件 高素质人才 商务环境 现有及未来供应 •按照城市的影响 •现代服务业，尤 •包括对外交通设 •高素质人才是写 •商务环境包括 •现有及未来的供 范围，城市可以 其是金融业、专 施条件、城市交 字楼的主要就业 政策的透明度、 应代表了现有市 分为全球型城市、 业服务业、企业 通设施、电力、 人口，同时也是 政府的服务意识 场的容量及未来 地区型城市、区 总部机构是写字 电信基础设施等。 吸引金融业、企 和服务效率。良 新增的供应。 域型城市和本地 楼市场的主要需 完善的基础设施 业总部、专业服 好的商务环境将 型城市。城市等 求来源，一个城 是城市写字楼市 务业的重要条件。 能够吸引企业进 级越高，其写字 市现代服务业的 场发展的基础。 城市高素质人口 入，从而带动写 楼市场的规模越 发达程度直接影