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预售合同登记备案房屋的执行问题思考 中创联律师事务所 刘钰 [论文提要]：一些房开商拖欠债务后，利用商品房预售合同登记备案来“转让”房产逃避执行，导致债权人的债权不能实现。由于我国现行法?律对涉及房地产执行的规定?不够具体，?司法实践中各地法院做法不一，?给律师代理执行案件的代理思路造成不确定性。本文从执行已办理预售合同登记备案的房屋的案例出发，分析目前预售合同登记备案的法律性质、效力、对买受人权力的保护，以及与《物权法》中预告登记制度的关系进行比较和分析，认为预售合同登记备案不是预告登记性质，买受人对于法院执行并没有当然的对抗力。执行中应该正确理解《查封规定》的精神，平衡保护善意的债权人、债务人、第三人合法利益。最后，对《物权法》实施后预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度的关系，以及预告登记制度对执行工作的影响提出了建议。 [关键词]：预售合同 执行 预告登记 一、绪言 律师代理执行案件，工作重点是确定执行财产线索请求法院强制执行，由于我国房地产市场的发展，在近年来的执行案件中，被执行人的房地产成为重要的执行对象，但是房地产执行?一直是执行工作中的老大难问题??。2004年最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《联合通知》)，同年又出台了《最高人民法院关于人民法院民事执