保障性住房对房地产业的影响.docVIP

PAGE 1 保障性住房对房地产业的影响 摘 要：2008年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的 发展产生深远影响。在2009—2011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2 165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建设公共租赁住房300万套，投资3 000亿元。以上四项合计，总投资12 190亿元，年均投资4 063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。 关键词：保障性住房政策；低收入人群；房地产业。 1 现阶段影响房地产的几大因素 1.1 成本增长过度 目前房价激增的直接原因是建材物价和地价的上涨，除此以外，小区配套费用、景观绿化费用、广告费用、销售费用等各方面的价格上调都影响了房价的上涨，这种局面的形成是由中国具体国情促成，它们叠加在一起发挥作用，十分强劲。 1.2 人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化六大国情 中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比差距就更明显了。加拿大国土面积990万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里3.2人，澳大利亚的国土面积770万平方公里，人口约1800万，平均每平方公里为2.3人，中国国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的。中国人的人口却在继续增长，1995年只有12亿人，只用了10年我们人口就达13亿，年人口自然增长率为6——6.5%，每年要增加800多万人，估计总量不到16亿，停不下来，还要持续增长30年以上。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加，中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28%提高到2003年的40.5%。据统计2003年中国共有建制市660个，同年，中国总人口为12.9亿，其中市镇人口为5.2亿。值得注意的是，这是按照户籍关系计算的，实际上还有大量农村人口因经商，打工长期居留在城市，也需要买房或租房。 中国还处于经济高速增长阶段，改革开放以来中国的增长速度世界第一。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。 中国城乡收入差异严重，农民收入低于城镇市民收入。而在城市，就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险，最低生活保障，各种救济等，这么多的诱惑当然农民争着进城。家庭规模小型化倾向引起对住宅需求的增加，中国前些年一家五、六口人，现在家庭正在分解。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达60%以上，这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击。 1.3 城乡阶层意识，群居意识和负债消费意识对房价上升具有明显的推波助澜作用 现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导关系，市民与农民之间就产生了严重的阶层意识。农民每天面朝黄土，背朝天，生活水平，见识等确实存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作。中华民族的群居意识是很强的，也是很特色的社会现象。中国人好热闹，重视组群，姻缘、地缘、人缘等各种关系，崇尚互爱互助，密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进城市化，增大了住房需求。过去，中国人崇尚节俭，自力更生，传统的消费习惯是花昨天的钱，花自己的钱，长期以来，大家总觉得欠钱不舒服，欠钱的人是懒惰的人，无能的人，或者借别人的钱自己的尊严就要受损。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。能贷款消费为什么不干呢？显然，这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。 1.4 住房制度改革、金融制度改革极大提升了需求水平 传统的城镇住房制度是一种国家统包统配，低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足，国家和企业包袱沉重，房屋失养失修现象严重，住房分配不公等一系列严重的弊端和问题。因此，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。1998年6月，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。金融制度改革带来了金融深化，金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高，个人住房贷款余额的急剧增加，四大国有商业银行的个人住房贷款余