二级市场地产项目策划流程-92PPT.ppt

三 、 房地产开发 房地产开发 ？？？ 从土地到实物空间的价值创造活动 投资者：获取投资回报 开发商：经营活动获得利润 中原？？？ 消费者：购买使用功能和投资权益 三 、 房地产开发 房地产开发 ？？？ 通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。 三 、 房地产开发 整体流程 招标 挂牌 拍卖 《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证 》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《房屋产权证》 土地获取 项目方 案设计 报批 报建 项目 施工 项目 销售 项目 竣工 项目 结束 三 、 房地产开发 * 土地获取的中国特色 政府垄断土地资源； 从协议出让，逐渐过渡到招标、拍卖、挂牌； 土地出让的对象和范围，由政府决定。大城市去香港招商，中型城市到广东、深圳招揽大型、知名企业； 土地出让，有一次性交清地价、也有只付少量定金； 政府官员调任，不少地产发展商随之北上、南下。 三 、 房地产开发 3.1 房地产开发的定义 通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。 涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产管理等内容。 三 、 房地产开发 开发经营期 开发经营期 开发期 建造期 前期 销售期 经营期 情况(a): 销售(含预售) 开发经营期 开发期 建造期 前期 运营期 情况(b): 出租或营业,自用 三 、 房地产开发 开发经营期 经营期 三 、 房地产开发 3.2 生地、毛地和熟地 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产 建设的土地 三 、 房地产开发 3.3 “三通一平”、“五通一平”与“七通一平” “三通一平”：路通、水通、电通和场地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整； 三 、 房地产开发 3.4 房地产开发程序 3.4.1 投资机会及决策分析 3.4.2 前期工作： 3.4.3 建设阶段 3.4.4 租售阶段 3.4.5 交付使用及产权转移 三 、 房地产开发 3.2.1 投资机会及决策分析 ——获取符合投资收益目标的“土地” 投资机会选择 决策分析 三 、 房地产开发 3.2. 2 前期工作 获取土地使用权——《国有土地使用权证》 确定规划设计方案并获得规划许可——《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 建设工程招标 开工申请与审批——《建设工程施工许可证》 前期工作的其他环节 三 、 房地产开发 3.2. 3 建设阶段 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工验收 三 、 房地产开发 3.2. 4 租售阶段 选择物业代理 确定租售方案 租售的监控 签订买卖合同 协助办理按揭 资金回收 三 、 房地产开发 3.2. 4 交付使用及产权转移 选择物业管理公司 确定合理的入伙时间 办理入伙手续 《房地产权证》的相关登记、转移过户 项目结束 三 、 房地产开发 * 不同类型开发商之特点 港资：新鸿基、和黄、新世界 上市公司：万科、金地、中海外、招商 民营：珠江投资、星河湾、京基、鸿荣源、星河地产、SOHO中国等等 国企：长城地产、上海绿地、 外资：荷兰ING（上海西郊网球俱乐部项目）、凯德置地 四、 策划和房地产策划 发展商（供给者）想：卖高价！卖得快！