关于返租的专题分享.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 返租专题分享 华东区域综合体事业部 孟继成、龚龙、索丽薇2014年10月 项目是否需要返租? 返租中四者是怎样的关系?（开发商、商管公司、商家、投资客） 返租招商的商家有哪些? 返租的方式有哪些? 返租的操作流程是什么? 商业项目销售时，我们会经常用到返租这种营销策略，在考虑返租时我们会遇到这样一些问题： 项目是否需要返租? 期房或卖不出去的现房，才需要考虑是否返租 经营前景无法预期或不佳，则需要返租 经营前景良好则不需要返租 商业形态 特点 经营前景 是否返租 销售型集中式商业 集中式商业的建筑形态必然有大量高层、内铺和昭示性差的产品，此类产品不返租，去化较为困难； 无法预期 是 街区商业 体量大，有大量内街，昭示性差 无法预期或不佳 内街产品需要返租，外街产品可以不返租 体量小，大部分产品临外街，内铺、昭示性差的产品较少； 地段较好的街区商业； 投资客户对区域市场信心充足 良好 否 专业市场 区域位置较差，客户认知度差，分散经营困难，需要进行返租交由运营公司统一经营 不佳 是 裙楼商业 一般体量较小，大部分产品临外街; 商业价值提升潜力有限; 对业态规划要求不高，较容易出租，商家生存能力强 良好 否 是否返租 需要返租：无主力店或主力店无法带动商业发展；内街产品、昭示性较差的产品；经营前景不可预期。 不需要返租：大部分产品临街，昭示性好；体量较小；经营前景可预期且较好。 如果项目较大，分多期进行，前期返租销售的产品要兑现经营业绩。 根据项目各个产品的经营前景判断是否返租。项目分多期，前期返租的产品要兑现经营。 返租中四者是怎样的关系? 开发商 商管公司 商家 投资客 投资客 商管公司 支付房款，获得产权和投资收益； 目的：商铺增值和投资收益越多越好 商家 承租物业，支付租金、管理费 目的：店铺有更多的营业额，更高的利润 获得经营权，经营收益；负责项目运营； 目的：经营成功，获取更高租金收入 开发商 可能增加溢价（小于5%），会增加后期投入； 目的：增加销售速度，快速回笼资金。 购铺款 所有权 成立或招入； 给予一定补贴 返租期外的租金 招租 返租期内的租金；管理费 收益 返租期的经营权 确定收益水平 四者关系 在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色 营销环节 开发商：出让产权； 商管公司：进行招商，配合营销； 商家：签订初步意向，配合营销； 投资客：购买产权。 运营环节 开发商：主体退出，以商管公司形式进行管理； 商管公司：运营招商 商家：缴纳租金管理费 投资客：获得收益 销售基本结束时，第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。 商业街开业后，委托经营期内，为月费+租金收入提成。委托经营期内责任权属： 第三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。 商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。 第三方运营公司提交租赁方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。 办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。 销售期内，委托第三方运营公司招商，收费为月费+销售、招商佣金;主要职责： 确定项目业态规划。 招入商家入驻项目，为销售提供支持。 促成商家购买商铺。 物业管理协议 商铺租赁协议 商铺租赁协议 委托招商运营协议 商管公司 商家 开发商 第三方 运营公司 投资客 物业 成立或招入；给予一定补贴 投资客物业费由商管公司代缴； 出租后由商家缴纳给商管公司； 商管公司 在返租中，商管公司是构成体系的关键角色，起着平衡各主体利益和促进项目运营的作用 商管公司多由开发商成立；商管公司可能委托第三方运营，也可能自营； 项目营销目标 营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉求发生变化 开发商尽可能使得项目返租经营获得成功。 此情况一般开发商是为了维护项目形象，提升品牌知名度； 或者项目多期开发，为了兑现经营承诺。 开发商 开发商尽可能增加项目去化率和去化速度。 此情况开发商一般是为了快速回笼资金，将返租作为一种回现、融资手段。 制定的收益水平接近租金收益 投资客 商管公司 支付房款，获得产权和投资收益。希望有较高收益且商铺升值 商家 承租物业，支付租金、管理费 获得经营权，经营收益；负责项目运营； 开发商 可能增加溢价（小于5%）；增加销售速度 购铺款 所有权 成立或招入； 给予一定补贴 返租期外的租金 招租 返租期内的租金；管理费 收益 返租期的经营权 在价格上进行稍微让步； 对投资客强调项目运营成熟后的价值； 通过项目提升开发商形象； 对未来租金提升有信心 更加看重商铺升值潜力 运营成熟后能够有一定盈利； 初期商家能享受更