现金流量折现方式-华北科技学院.pptVIP

* * * * 预测结束 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * NCIST 华北科技学院建筑工程学院 静态方式 开发完成后的房地产价格=3万元/平方米*10000平方米+1万元/平方米*60000平方米=90000万元 开发成本=总建筑费+总专业费用 =25000万元（1+8%）=27000万元 投资利息（单）=（总地价+总建筑费+总专业费用）*利率*计息期=总地价*8%*3 +27000*20%*8%*2.5+27000*50%*8%*1.5 +27000*30%*8%*0.5=总地价*0.24+3024（万元） NCIST 华北科技学院建筑工程学院 静态方式 销售费用=总楼价*2%=1800万元 销售税费=总楼价*6%=5400万元 开发利润=（总地价+总建筑费+各专业费用）*投资利润率 =总地价*24%+27000*24%=总地价*24%+6480（万元） 总地价=总楼价-建筑费-专业费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润=90000-25000-2000-（总地价*0.24+3024）-1800-5400-(总地价*0.24+6480) 得出： 总地价=31281万元 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 动态方式 计算的基准时间为该块土地的出售时间，即2006年10月。风险补贴率为利润除以建设期为8%，利息率为8%，所以折现率为16% 开发完成后的房地产价格=30000*10000/（1+16%）3+10000*60000[30%/（1+16%）3+50%/（1+16%）3.5+20%/（1+16%）4] =55175.11万元 建筑费=25000 [20%/（1+16%）0.5+50%/（1+16%）1.5+30%/（1+16%）2.5]=19768.13万元 折现率包括银行贷款利率和投资收益率。 动态方式最需要知道 的数据的是什么？ 基准期和折现率 建筑费的投入第一年20%，第二年50%，第三年30% 建完时商业楼即可全部售出、住宅30%售出； 住宅50%半年后才能售出；其余20%一年后才能售出。 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 动态方式 专业费用=总建筑费*8%=1581.45 销售费用=总楼价*2%=1103.5万元 销售税费=总楼价*6%=3310.51万元 总地价=总楼价-建筑费-专业费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润=55175.11- 19768.13 -1581.45-1130.5-3310.51=29412万元 得出： 总地价=29412万元 NCIST 传统计息方式与现金流量折现方式的区别 1.对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费的估算，在传统计息方式中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的；而在现金流量折现方式中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额； 2.传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间；而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入所发生的不同时间； NCIST 3.在传统计息方式中投资利息和开发利润都需要单独显示出来；而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来，是隐含在折现过程中的。 折现方式要求折现率既包括安全收益部分（通常的利率），又包括风险收益部分（利润率）。 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 NCIST 传统计息方式与现金流量折现方式的优缺点 从理论上讲，传统计息方式测算的结果比较粗略，但测算过程简单一些；现金流量折现方式测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂。 用假设开发法进行估价时，宜采用动态法。 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 第三节 假设开发法应用举例 一、待开发的土地价格的评估 二、现有旧房地产价格的评估 三、在建工程价格的评估 四、房地产开发项目的财务状况评估 NCIST 华北科技学院建筑工程学院 二、现有旧房地产价格的评估 委估对象概况： 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金400元/平方米，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期一年，装修改造费1000/平方米；装修改造完成后即可全部售出，售价4000元/平方米；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需缴纳的税费为其价格的4%。 估价要求： 该厂房的正常购买总价和单价（折现率12%） NCIST 华北科技学院建筑工程学院 解：令该旧厂房的正常购买总价为V万元，且