第三章--物业管理合同范文.docVIP

第三章 物业管理合同 第一部分：考试目的与基本要求 考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业服务合同知识的掌握程度。重点考察应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同订立、履行、终止等相关知识的掌握程度。 掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的概念、主要内容、主要区别。 熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同注意事项，业主公约概念、制订与宣传。 了解：合同的概念、要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。 第二部分：复习要点 一、合同的概念 合同是双方或多方当事人之间的协议，是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，主要包含要约和承诺两个阶段。 （一）合同的要约 要约（Offer），在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向双方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。 1．合同要约的构成要件 作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为： （1）要约必须是特定人的意思表示。 （2）要约必须包括合同的主要内容。 （3）要约必须传达到受要约人才能生效。 2．合同要约与邀请要约 要约不同于邀请要约。邀请要约（Invitation to treat）则是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀请要约之间的区别： （1）拍卖（Auction）。拍卖是一种特殊的交易方式。 （2）广告。一般的广告原则上认为不是要约。 （3）标价。标价是邀请要约，不是要约。 （4）投标。招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。 3．合同要约的法律意义 要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回或撤销方面。在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：（1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。 （二）合同的承诺 1．合同承诺的构成要件 承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力： （1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。 （2）承诺必须在要约的有效时间内作出。 （3）承诺必须与要约的内容一致。 （4）承诺必须传达给要约人。 2．合同承诺的法律意义 与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。 （三）合同的要件 合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括： 1．当事人的缔约能力； 2．当事人的真实意思表示； 3．合同内容合法； 4．合同的形式合法。 （四）口头合同、书面合同、事实合同 1．口头合同 口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。 2．书面合同 所谓书面合同，就是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。 3．事实合同 《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同。 （五）合同签订应遵循的基本原则 (多选) 1．主体平等； 2．合同自由； 3．权利义务公平对等； 4．诚实信用； 5．守法和维护社会公益。 二、前期物业服务合同 （一）前期物业服务合同概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 （二）前期物业服务合同主要内容 前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分： 1．合同的当事人 前期物业服务合同的当事人就是建设单位与物业管理企业，其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。 2．物业基本情况 包括：物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。 3．服务内容与质量 服务内容主要包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。 前期物业管理服务约定应达到的质量标准。 4．服务费用 主要内容包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式（包干制或酬金制）；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。 5．物业的经营与管理 主要内容包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位、共用设施设备经营与管理。 6．承接查验和使用维护 主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。 7．专