思源经纪-成都市城市综合体专题研究报告.pptVIP

* * —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 —— —— 中粮大悦城整体定位报告—— —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 —— 成都综合体市场研究 研究范围界定：主城区四环路（绕城高速）以内 样本选取原则：体量在20万平米以上、在售或已投入运营的典型综合体案例 研究思路 成都近两年开发的综合体项目主要位于一二环路与城市主干道交界的城市次中心区域，地理条件较优越 成都早期开发的综合体项目主要位于城市核心区（盐市口商圈、骡马市商圈），体量较小，基本已处于经营状态。 近两年开发的综合体项目地理位置条件优越，全部位于环线与城市主干道的交界处，且以二环至三环之间（靠近二环）区域为主。 成都综合体项目分布 仁和春天广场 红牌楼广场 万达广场 新城市广场 财富中心 财富又一城 西锦国际 在售项目 经营项目 从潜在的综合体情况分析，项目选址逐渐向二环~三环甚至绕城高速发展，综合体发展的外延趋势非常明显 大悦城 华润二十四城 极地海洋世界 成都华侨城 万达广场（金牛区） 潜在项目 成都综合体项目分布 金牛区万达商业广场位于成都市金牛区旧改片区，项目占地总面积约为200多亩，总开发面积约达120万平方米。 紫金乐章座落在二环路北三段21号，二环路北三段主干道上，位于连接成都与新都、彭州、青白江等地区的北新干道旁，交通便利，配套设施完善，是集住宅、商务酒店、写字间、商业为一体的综合型楼盘。 紫金乐章 来福士广场 金牛万达广场位于金牛区人民北路，总开发面积约120万平米，项目定位为“一站式城中之城”，预计于09年6月开工，有望在2011年初步建成 潜在综合体项目——万达广场（金牛区） 万达广场 物业地址:金牛区人民北路 占地面积:200多亩 建筑面积:120万平米 项目定位:西部最大的城市综合体/一站式城中之城 物业类型:高档甲级写字楼、精品超市、高档百货、电器专卖城、大型多厅影城、大型KTV、大型电子娱乐城、名牌运动服饰用品专卖、数百家专业商家构建的室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅 目前，成都主城区已面市的、项目规模在20万平米以上的综合体项目共计7个，项目体量在20-40万平米之间，多为区域级商业中心 项目名称 地理位置 开发商 占地面积（亩） 容积率 总建面（万平米） 万达广场（锦江区） 锦江区锦华路一段68号 大连万达 116 3.68 40 红牌楼广场 武侯区二环南四段与佳灵段交汇处 四川劲力房产 105 5 35.6 财富又一城 成华区府青路二段二号 成都前锋上普实业 102 5.4 36.8 西锦国际 成都市花牌坊街199号 成都易和置业 82.66 4.5 33 财富中心 锦江区大业路、朝阳路以及青石桥路交汇处 成都汉高实业 29.6 7.5 20 仁和世代春天 青羊区二环路与光华大道交汇处 成都仁和实业 99 3.3 20.6 新城市广场 青羊区西大街1号 成都合能地产 65 5.4 23.2 项目概况 成都市主城区建筑面积在20万平米以上、目前已亮相（经营/在售）的综合体项目共计7个，开发规模普遍较小，整体项目规模在20-40万平米之间。 从开发商实力来看，除大连万达为全国知名综合体开发企业外，其余项目主要为成都本土企业开发。 从综合体定位来看，多数项目强调“都市生活”及“一站式购物消费”的主题；区域中心型综合体项目（如：财富又一城）定位为“家庭生活消费中心” 项目定位分析 项目名称 项目定位 万达广场（锦江区） 蓉城最大的一站式购物休闲中心 红牌楼广场 新都市主义的完美典范 财富又一城 一站式家庭生活消费中心 西锦国际 花牌坊.33万方HOPSCA城市生活 财富中心 国际商务生活新中心 仁和世代春天 金沙新贵核心生活圈 新城市广场 西南真正的shopping mall “都市生活”、“一站式消费中心”是多数综合体项目的主题定位与主力诉求点。 新近入市项目（如：财富又一城、万达广场）结合其区域地理条件，非常强调“休闲娱乐”与“家庭生活”的主题概念。 从发展模式来看，成都综合体项目普遍为以商业为核心的发展思路；从业态组合来看，多以3-4种业态组合居多，成都综合体还不够成熟，市场发展空间大 业态组合分析 商 业 写字楼 酒店 公寓 住宅 万达广场 红牌楼广场 西锦国际 仁和春天广场 财富又一城 分析：成都区域市场与大悦城项目类似的综合体项以3—4个的业态组合为主，表明目前成都综合体发展还不成熟，市场潜力巨大。 财富中心 新城市广场 从平均的业态配比情况来看，住宅约占综合体总体量的41%，商业约占31.5%，为综合体项目的主力物业 业态配比分析 项目名称 总建面（万平米） 住宅 商业 酒店 写字楼 公寓 万达广场（锦江区） 40 12.8 15 　 　 2.8 红牌楼广场 35.6 6.2 14 2 5