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PAGE PAGE 1 浅谈房地产项目的成本和工程控制管理 陈金豹 近几年来，房地产业经营环境不断发生变化，竞争日趋激烈，如果开发商单纯依靠简单的战术方针已难以确保在激烈地竞争环境中维持长久良好的竞争力，市场需求虽然是企业发展的外在因素，但开发商所定位的产品价格受到国家调控和市场的约束，为提高产品及企业在激烈地竞争环境中的竞争力，经营战略的重要性已越来越被开发商所重视，在房地产开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节都要进行严格的、科学的控制管理，尤其是在规划设计和建设阶段，更要注重其质量、工期、安全以及工程成本的管理力度，因此，就工程项目管理中的管理制度、管理实施细则以及成本管理这三个方面，谈谈以下几点拙见，以供大家参考。 一、工程部的管理制度 根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规范及标准，结合公司的实际情况，为更好的规范公司开发的工程项目的管理，保证公司从立项、设计、施工、验收到销售的整个过程均能实现最大的投资回报，在工程建设阶段，为做好工程质量、施工进度及现场安全文明施工的有效控制，应制定工程部管理制度。 一、工程部是房地产企业的重要部门，工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，根据工作需要配备若干专业工程技术人员，工程技术人员在经理的直接领导下，根据不同分工，履行各自的本职工作。 二、工程部的技术人员在项目开发过程中，要认真学习国家相关的法律、法规，工程建设的规范及标准，自觉遵守公司的各项管理制度，加强培养科技创新意识能力，不断提高自身的专业技术业务水平。 三、认真贯彻执行公司的质量方针及目标，确保工程项目质量目标的实现；积极参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参加施工图设计管理及图纸会审；参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。 四、进行工程项目开工前的现场地质勘察、三通一平的工作；审核施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案；督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程建设的各项工作。 五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，召开由承包方、监理方及相关专业人员参加的工作会议。重点明确工程概况、开竣工时间、质量目标及合同主要条款内容；把分包项目、材料供应、签证程序、文件收发方式、计划填报时间及应遵守的各项制度及细则等作详细说明，并有较详细的会议记要，并由项目经理、总监、甲方项目负责人签字。 六、工程施工阶段要加强管理，在工程建设全过程中进行质量、进度、安全的控制管理；配合监理方定时召开监理例会，做好工程项目的施工日记；严格执行国家建筑行业的强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。 七、工程中必须使用合格的原材料、构配件，材料进场应按国家和行业标准进行检验、复试，严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。 八、所有隐蔽工程，工程部专业技术人员必须参加验收，在验收资料上签字；在模板、钢筋、砼分项工程的验收过程中，重点验收模板的平整度、标高、尺寸、轴线位移及模板的刚度和稳定性；钢筋的强度等级、规格、型号、数量、间距、轴线位移、焊接质量、搭接接头位置、箍筋加密区的位置、数量的正确性及保护层厚度；砼的配合比、水灰比的正确性，砼的平整度、垂直度、轴线位移、施工缝的位置及间隔时间，检查各种试块的留置及成品的养护工作；砼工程施工期间，工程部专业技术人员和监理人员要旁站监理，还应注意各种预埋管线的位置的正确性并保持良好。 九、主体工程施工期间，按照施工设计图纸和规范要求，确保建筑砼结构、砌体结构的标高、垂直度、轴线的正确性；确保所有洞口的标高、位置应符合设计要求；砼工程模板拆除应有拆除方案，在砼强度达到设计要求和有关规定后，施工方必须报批后方能拆模。 十、工程部要制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能的质量缺陷。严格控制观感质量、细部结构、尺寸误差、土建与安装的交叉作业的协调，每月组织施工、监理单位进行不少于一次的工程质量、安全检查，做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。 十一、所有工程技术资料，包括经济签证资料，应办理登记备案手续。 十二、单位工程达到竣工验收条件，由工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。 十三、工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工，以保证能同时竣工；工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调质量管理工作。 十四、室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目工程全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图；并做出标识；如果需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，着重注意有重大安全因素的燃气管道线路、高低压电线线路等。