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2017房地产估价师《案例分析》辅导：工业房地产的估价 　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。下面是小编为大家带来的关于工业房地产的估价的知识，欢迎阅读。 　　一、工业房地产及其估价特点 　　(一)涉及的行业多 　　工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。 　　(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大 　　工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 　　因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。 　　(三)要区分设备和建筑物的造价 　　有些工业设备的建造安装是和建筑物(厂房)同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 　　如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 　　(四)受腐蚀的可能性大 　　厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。 　　二、影响工业房地产价格的主要因素 　　(一)影响工业房地产价格的主要区位状况 　　1.交通条件 　　工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。 　　2.基础设施 　　工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。 　　3.地理位置 　　有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响;化工企业则不应设在山沟里;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离;等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价格。 　　(二)影响工业房地产价格的主要实物状况 　　1.用地面积与形状 　　厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。 　　2.地质和水文条件 　　厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求;当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础(特别是桩基础)。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。 　　3.房地产用途 　　在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。 　　三、工业房地产估价的常用方法 　　(一)成本法 　　工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。 　　(二)市场法 　　工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。 　　(三)收益法 　　如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。 　　四、工业房地产估价的技术路线及难点处理 　　工业房地产一般采用成本法估价，在