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经济适用房物业管理经验谈 物业理 经济适用房物业管理经验谈 物业有多种分类,按物业的使 用功能分,可分为居住(住宅)物 业,商业物业,工业物业和其他用途 物业等,不同类型的物业又各自具有 不同的特点.因此,应根据不同物业 的特点,制定不同的物业管理思路和 方案.我们今天要探讨的是如何做好 住宅物业中经济适用房的物业管理服 务,北京天鸿宝地物业管理经营有限 公司(以下简称我公司)自2000 年至今管辖着北京最大的经济适用房 住宅区——回龙观文化居住区近4万套 住房,年物业费收缴率每年均能达到 90%以上,应该说在经济适用房的物 业管理方面具有一定的经验. 大家都知道,北京的经济适用房 物业收费标准是政府定价,自2006年 新出台2662号文件后一直未能调价, 物业管理企业承受着物价飞涨,成本 暴增的压力,如何才能平衡各方利 益,继续做好物业管理服务呢?这的 确是非常矛盾的事情,但是从企业本 身来讲,为了生存就必须在市场经济 的大潮中学会把控,及时掌握管理经 验对提高企业绩效尤其重要.我公司 凭借多年的风雨践行,逐渐摸索出了 自己的管理经验.下面我们主要介绍 一 下对经适房特点和重点管理内容的 认识,实践中的困境与解决对策,创 新管理等等方面的管理心得,与大家 分享. 一 ,对经适房特点和重点管 理内容的认识 (一)了解经济适用房的特点 我公司始终认为要管理好一种类 l张宏斌 型物业,首先要清楚知道它的特点, 因地制宜的开展服务工作.除了具有 住宅物业管理的一切特点外,经济适 用房还具有以下特点: 1.是市政府政策性用房,如集居 住,服务,经济和社会功能于一体; 2.统一规划,综合开发,规模一 般超过百万平米,社会功能较齐全; 3.面对低收入人群,重点项目拆 迁户及部分教育,科研,事业单位, 业主对物业管理的需求标准参差不 齐. (二)经济适用房物业管理的 重点 经过对物业管理需求和要求的逐 步摸索,我公司在制定经济适用住宅 小区物业管理总体方案时,除了一些 常规的重点管理内容外,重点主抓以 下几个方面: 1.解决物业管理经费不足的矛盾 经济适用房物业管理的收费, 实施的是政府定价的保本微利政 策,物业管理收费远远低于市场价 格.物业管理收费低于成本,必须要 车位费收入完全补贴,甚至面积小的 还会出现亏空.我公司经过多年的探 索,总结出:一是要推进物业管理市 场化进程,逐步实现多边经营,利用 住宅小区现有的物业管理资源,开展 经营创收,弥补小区经费不足;二是 物业管理企业实施规模化运作,在企 业内部合理配置人员,提高科技含 量,以降低成本.只有这样两者齐抓 共管才能取得基本的平衡运作. 2.与各主体及相关部门建立良好 关系 物业管理活动涉及的主体和相关 部门较多,经济适用房的物业管理工 作更加离不开这些主体和相关部门的 支持与协助.与其建立良好的沟通关 系,能够及时化解物业管理过程中遇 到的众多难题.因此,我们会经常借 助政府有关部门的力量,加强对小区 治安等方面的综合管理,促进小区物 业管理和精神文明建设等各项工作的 顺利开展,建立和谐社区. 3.坚持不懈的抓好小区的消防安 全管理 消防设施设备的管理一直是我公 司非常重视的工作之一.它关系到千 家万户的生命财产安全,一刻也不能 马虎.我公司除了做一般物业消防管 理的工作,如制定消防预案,进行消 防演习,定期检修消防设施设备等, 还与北京市昌平区消防局回龙观分队 建立共建关系,经常性的组织进行 消防进社区的培训,使广大业主 得到很好的教育培训,完成从被动防 止火灾到主动控制源头的转变.多年 来我公司管辖的小区未发生一起因管 理责任造成的火灾事故. 4.善待投诉业主,认真处理投诉 我公司一直以来都非常重视业主 的投诉处理,公司在每个项目显着位 置公示监督电话,并在公司总部设24 小时值班,多年来接待业主万余次. 其中对于有效投诉的跟踪处理和回访 工作是最为重要的,事后的跟进培训 也必不可少.不能让投诉的业主失 去了投诉的信心这是我们领导对前 台工作人员的叮嘱.就是凭借这种一 丝不苟的敬业精神,我公司连续获得 2009,2010中国物业服务百强满意度 领先企业大奖. 94/201103之t 5.开展特色的社区文化活动 据统计回龙观经济适用房的购 房人群以年轻人为主,但平日居家常 住的多半是老人和孩子.我公司根据 这个特点,因地制宜地制定各种适合 老幼参与的社区文化活动,如六一, 重阳节的主题活动,老年人趣味运动 会,联合旅行社开展近郊一日游活 动,家庭亲子游等等,一方面加强了 业主之间的交流和沟通,丰富了业 主,非业主使用人的文化生活,另一 方面,加强物业管理企业与业主沟 通,创造融洽的社区环境,便于物业 管理工作的顺利开展. 6.加强人文环境建设 人文环境与物业管理可以互为 所用