房地产项目融资法律问题探讨.doc

PAGE 2 房地产项目融资法律问题探讨 [摘要] 随着中国的国家经济和住房制度改革的不断深入快速发展，房地产行业已成为中国的支柱产业，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，因此巨大的金融支持对其健康发展是至关重要的。但是，目前房地产企业在中国的主要融资来源于商业银行信贷导致融资结构过于单一。所以此文着重探究当前我国房地产融资过程中出现的最常见的问题，深层次的剖析其个融资方式的不足，希望从企业和政府两方面进行努力，积极的增加融资方式，形成多渠道发展的房地产融资市场，希望最终可以降低房地产融资风险，从而有利于中国房地产业的健康发展。 [关键词] 房地产；项目融资；投资政策；产业政策 房地产因其自身位置的固定性加之投入成本高，以及众多的工程量，房地产行业成为典型的高投入，高风险，高回报的资本密集型产业。陈然作为一个高度资本密集型的行业，其最大的特点是企业自身各方面都高度依赖资本的融入。所以对于这种对人民生活关系重大的资本密集型企业国家专门出台了政策进行规制其发展。其中最为典型的是中国人民银行和中国银行业监督管理委员会对房地产行业进行的特殊规范。虽然国家在一定程度上保障了其房地产企业的发展，但是房地产企业的发展还是不容乐观，首先是以为房地产企业取得土地的成本较高，因为近年来的出让招标，拍卖挂牌出让以及国家收紧土地供应，各个方面都使得土地交易价格相比前几年都快速增长。另外，自2005年以来的宏观调控，国家强制性的规定开发商不能延迟交付政府购地款，加之银行贷款、信托融资更是大大的提高了门槛，前述各个方面都容易造成房地产企业资金短缺。因此，房地产企业正面临着巨大的融资难问题。 一、房地产融资的相关概念 （一）房地产业的概念 房地产业在国民经济中属于第三产业涵盖了土地及建筑物，房地产业是从事房地产开发，建设，运营，管理和维护，装修和服务为一体的综合产业，包括土地开发，房屋建设，维护，管理，土地使用权有偿转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场 [1]卫志民.政府干预的理论与政策选择[M].北京：北京大学出版社,2006.63. [1]卫志民.政府干预的理论与政策选择[M].北京：北京大学出版社,2006.63. （二）房地产融资的概念 1.融资的概念 所谓融资,广义的融资是指一种经济行为，是资金融入（资金来源）的持有人和财务输出（资金使用）的持有人之间的资金流动，本质上是资金的双向互动过程[2]百度百科.融资[DB/OL].2013. [2]百度百科.融资[DB/OL].2013. /link?url=kyI1G 2.房地产企业融资 首先，房地产企业融资指的是房地产从最初的土地开发，建筑分配到最终的消费者进行投资消费过程中涉及的资金及相关服务的金融活动。其中包括募集资金、资金运用、资金清算等其它金融服务。此外，从狭义的概念上，房地产融资可以分为两种，包括内部和外部的融资：第一，房地产企业内部的融资资金，包括企业自身的资本公积，盈余公积，消费者预付购房定金。第二，外部融资可分为直接融资和间接融资。[3]陈光华. 支持中小企业发展的金融对策[J].福建金融,2004.(5):25-29. [3]陈光华. 支持中小企业发展的金融对策[J].福建金融,2004.(5):25-29. （三)房地产业融资特征 房地产企业融资比起其它行业的融资更有其自身的显著特点，首先是发展资金的需求量巨大，不能把融资重心放在自身企业上，十分依赖于外部资金。资本密集型的房地产业在从一个项目土地的准备，破土修建到工程竣工，其中的每一个环节都需要大量资金，并且环环相扣，在此过程中，房地产开发商必须通过各种手段外部融资。从未来房地产市场发展走势来看，中国房地产市场单纯依靠银行信贷的情况将有所缓解，建立起完善的融资结构使融资模式趋于多样化。 其次，土地和房地产抵押贷款是一个重要条件。正如我们都知道的，房地产是不动产，它必须连接到一个特定的土地之上。但从土地本身属性来说它是一种一次性资源，但经济的发展又势必造成对土地资源有大量的需求所以这本种关系本来就是一个矛盾关系。因此在其他融资条件不成熟的情况下开发商又很难找到合适的融资方式融资故土地和房产的抵押换取资金的方式将越来越成为房地产企业青睐的融资方式。 最后，资金面临着更大的金融风险。在经济周期波动，国家宏观调控，市场结构的变化和变化的竞争地位，这些因素将导致销售波动，息税前利润也会出现波动，导致税后利润波动，税后利润将不足以支付债务的成本[4]李健E.经济转轨时期中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社，2006. [4]李健E.经济转轨时期中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社，2