【客研】鸿坤城市客户地图研究天津市（终版）-房地产.pptx

鸿坤全品类客户研究——天津站集团市场营销部2017年12月方法论——以生命周期、支付力及置业动机作为客户细分的基础，结合人口总量增长趋势 及细分，研究城市不同置业客户群体特征及市场容量客户研究的四大指标置业人群特征坐标系置业动机不同生命周期、支付 力及家庭结构下的置 业动因客户细分首次刚需 首次改善 学区房投资 二次改善 资产投资 终极改善 周末休闲 养老度假生命周期高关键 指标客户趋势人口总量、增长趋势、 代际特征中生命周期年龄结构及比例 家庭结构聚合分巢等变化支付力决定客户不同阶段的 置业需求及置业路径低低中高支付力2增长量增长率婴儿潮年龄结构比例人口代际更迭置业人口代际转换代际特征置业人口总量年代分布年龄结构及代际更迭置业人口的代际特征全国宏观宏观人口增长及年龄结构更迭趋势下置业动机分类客户体系研究的层级关系整体客群细分、代际更迭及特征城市客群地域特征城市客群年龄结构城市客群就业分布城市客群收入结构城市客群总量增长城市客群总量及年龄特征城市客群收入特征城市客群的分布特征城市中观不同城市人口增长趋势不同，年龄结构比例因此形成较大差异；产业不同，总体收入结构不同城市客群规模增长、收入结构特征下的客户细分城市客群置业价值观城市客群置业路径置业动机支付力年龄分级家庭结构客户置业共性特征穷尽客户置业目的的全细分模拟细分微观客户访谈与全项目筛选城市客群细分分类城市客群分布特征客群置业敏感点客户画像、置业敏感点报告核心内容——全国人口增长及代际趋势1天津人口增长及收入结构分析2天津全系客户研究及细分总结3天津城市客户地图板块划分4鸿坤目标客户细分及客户地图5第一部分内容——全国人口增长及代际趋势，研究框架及指标体系指标类别人口总量年龄结构代际更迭指标体系建国后的人口增长建国后人口增长率建国后新生儿统计建国后出生率统计全国人口年龄结构总体特征全国人口年龄结构变化趋势不同年龄段人口比例特征分析置业客户群体代际更迭不同代际群体特征分析分析重点历次婴儿潮、人口增长规模及趋势判断当前年龄结构及未来变化趋势客户置业需求迭代趋势分析结论1. 第三次婴儿潮恰逢生育高峰，第四次 婴儿潮来临，进而带动改善需求短期：未来5年内置业年龄客户规模 稳定，刚需及养老比例提升， 改善 比例下降但二孩化带动改善增长长期看未来5-10年壮年置业人口比例 持续下降主流置业群体转变为60后-90后未来5年，代际财富传承与支付力较之 前有明显提升全国人口总量增长沿革——近20年人口自然增长率始终低于历史平均水平，2009年后，低于5‰； 二胎全面放开后，2016年开始明显增长，“短期家庭结构变化将带动改善需求集中释放”建国后随着公共卫生系统的完善，我国人口进入快速增长，除了大跃进3年特殊时期人口下降之外，在1962-1974年人口自然增长率一直在1.6-2.7%，此后，在长达20年的独生子女政策下，1995年以后，人口自然增长率进入0.5-1%阶段，即过去长达20年中，人口增长率彻底控制在1%的低增长水平14 40建国以来全国人口总量变化沿革（亿人、‰）总人口(年末) 自然增长率133512301127.141025920815.777156自然增长率平均线10‰10555.864自然增长率零线302(5)1(10)01949年1950年1951年1952年1953年1954年1955年1956年1957年1958年1959年1960年1961年1962年1963年1964年1965年1966年1967年1968年1969年1970年1971年1972年1973年1974年1975年1976年1977年1978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年全国历次婴儿潮分析——“第四次婴儿潮即将到来，带动大规模改善置业需求”：第三 次婴儿潮普遍进入生育年龄+二胎政策全面放开，改善群体规模大，且出生率大幅增长第四次婴儿潮到来！全国在经历了长达16年的人口低潮增长后，长期人口低潮期因政策释放补偿性生育+第三次婴儿潮回声中央顶层多次提出实施计计划生育以法律形 式写进宪法1978年双独二胎政策 全国实行2002年二胎政策 全面放开2015年划生育工作1965-1966年计划生育政策发展历程1973年开始全面推行的计划政策牺 牲了50-72年生群体的生育需求， 他们的可生育年龄完全被计划生育 政策覆盖，且二胎放开时已错过生 育期1973年1982年计划