新天地商业街定位与操作思路修改稿.pptxVIP

千乘·新天地步行街定位与操作思路; 报告整体思路;未来以传统的商场、超市等商业扩张严重，且会逐渐饱和，在国字号三角洲发展战略背景下，从高青的人口规模及转化率来看，需要新的业态出现，以满足日益增长的商业消费需求！ 从邹平和淄博的商业发展经验来看，需要新的业态出现促进高青商业发展升级。;整体格局：城区沿街商业，商业街供应量大，但多经营惨淡 ;商业项目普遍热销，供给少刺激价格攀升，投资热情高涨;商业街以失败项目占主流，对市场形成负面影响;典??案例分析：王府井;王府井：本地中小商家为主，经营惨淡，商家不断流失;王府井：主要失败原因与教训;成功典型：芦湖路景观房，精准定位，考虑业态配套芦湖路景观房预先定位为小吃一条街，预留了业态所需的厨卫设施，方便了商家的进驻经营，成为高青的一道称城市靓丽风景线，为项目操作提供了良好的项目操作经验。因而前期产品规划与配套设施必须考虑到位。;竞争层面小结;周边业态及租金调查分析;项目周边业态、租金分布;项目周边业态、租金分析;区域市场调研小结;高青整体商业市场研判;高青整体商业市场研判;商业价值体系图;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;项目本体分析;SWOT分析; 报告整体思路;A.目标市场定位;A.目标市场定位;红酒咖啡吧;这里是城市的名流圈 文化与思想的碰撞场,灵感与火花的发源地.;这里是城市的商务圈 高端商务聚集空间，顶级商务的风雨际会;这里是城市的时尚圈 最前沿的时尚动态发布,城市的活力舞台.;城市游乐圈 血拼、酒吧、SPA、健身、会所…… 城市的玩乐天堂。;城市文化圈 ……饮食文化、民族风俗文化、建筑艺术、服饰文化 现实与精神的双重愉悦;城市生活圈 城市层峰阶层的专属社区,私家会所上层精英聚集之地.;B.功能定位;一条汇集商务、购物、休闲、餐饮、文化、娱乐、服务…… 等多种功能的纯正步行街;商业四大业态组合;C.档次定位;D.形象定位;E.目标客户定位;由于区位目前虽不优越，但随着建筑的呈现、商业氛围的营造，本项目足以引领整个城市，因此让客户足以兴奋的主题，作为项目的突破口，将是项目成败的关键。发掘项目地段价值，引起客户关注： 承载城市繁华 全新投资旺地 “新天地步行街”主题定位以时尚休闲为主题，配合相关主题业态（特色餐饮、流行饰品、休闲娱乐、健身美容等个性商品）及文化营造（雕塑、休闲座椅、文化墙灯等等），形成一个购物多元化、个性化、情感化的主题步行街。 高青首家双首层休闲文化街区 ——全新主题，休闲气质，文化街区 ;;整体描述： 1.打破传统商业概念 随着经济的发展，人们的物质消费水平逐步提高，如何在平平淡淡的现实生活中找到商务公关的最佳场所？如何吸引城市更多的消费力量？“新天地步行街”便适时的创造了这样的途径，这就是一种体验文化。 我们着力营造全新的生活方式，倡导体验就是生活，并把这以理念渗透到购物、休闲、娱乐、餐饮等各种需求之中，在这里，购物、休闲、旅游都成为了一种生活的体验和文化的感召，实现了商业主题与商业功能的整合。 2.营造独特的消费环境 在今天，消费者的物质需求已融入审美观、价值观等精神需求，文化消费意识呈现上升趋势，他们的消费行为，已不仅是为购物而购物，而更注重的是在购物的过程中得到一种压力的释放与愉快的心情。 我们要强调的是创造一种契合目标消费者心理的舒适商业空间。;3.打破常规的消费行为 现代体验主题是目前国际上非常流行的一种新型商业主题，它与传统商场的区别在于，体验主题的出现改善了人们的购物环境，改变了人们的消费行为。 现代情景主题卖的是好感觉、好体验、好心情。由于情景主题更具有丰富的文化内涵，更具有情趣性和时代性，能够在更大范围内满足人们的多元化需求，实际上是将客户的层面和层次最大化，情景主题是现代化综合商业人流的保障，是兴旺的重要因素。 4.联动效应，经济共荣 集购物、休闲、餐饮、旅游为一体的一站式消费服务中心，创造了一种生活化的产业经济链，使得主题要素市场在”新天地步行街”配套齐全。同时，以这种产业经济链将把步行街内的经营活动串联在一起，产生一种联动效应，形成一个经济共荣体，最终创造步行街的全面繁荣。;以售为主，保证快速回笼资金。 部分优质商铺（南北两端的主力商铺）除了招租外，亦可靠虑加盟自营等方式，举例如下： 保底抽佣／铺位由商户使用，开发商按一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额。 纯分成／开发商按商家的营业收入一定比例抽取佣金，双方不约定保底额，共同经营，共当风险。;项目整体定位;业态定位及规划（1）;业态定位及规划（2）;业态布局与业种组合是引导性而非控制性方案;业态品牌组合规划原则:;;硬件配套建议（1）;硬件建议（2）;目标客群定位——投资客户;投资客户投资心理分析;投资