济南鲁商国奥城策略提报.pptVIP

目前处于居住的空白期， 市场认同片区的价值跟前景，但不认同片区居住的可行性。 SOHO公寓难点2 中小户型、小体量与高溢价的矛盾性 小户型就意味着等级不高，不是传统的豪宅 公寓体量不大意味着，难以撬动市场 也就意味着溢价不强 从产品看路障突破 50-120平米的户型，弱化了日常居住功能、 1万以上的价格，不可能是首次置业的财力不及青年 本产品是：非纯粹居住(或纯办公型)型公寓 主要用途：私人空间、商居两用 （会有大部分投资客，购买后转租成商居两用） 可居、可商、可投资 从人群看路障突破 小户型、高单价的精装公寓产品 项目从规划开始就将锁定人群两大属性 一个门槛：城市领袖精英 否则难以承受产品的高单价 一种状态：流动性富豪 不是出于频繁的出行变动他们不需要短期居所。 青睐项目的五种人群： 1.大型外企派驻济南高管，用作短期的私人居所 2.国内高端企业驻济南办事处，用于商务接待； 3.本地企业主用于短暂休息及假日休闲娱乐，看重保值性。 4.本地投资客，看重高端物业的租赁回报； 5.山东下属各县市驻济南办事处; 他们选择本案，不仅仅出于商务生活的需要， 因为，如果这样他们完全可以选择酒店 他们更需要一种优越的享受、体验一种奢华的生活方式。 寻找介于生活与工作之间的私人第三空间 私人第三空间写真 一个不需要考虑家庭其他成员的需求与情绪的自我空间。 一个物质主义者和享乐主义者犒赏自己的城市空间玩具。 他们有很多房子， 但只有第三空间真正属于自己的私人的奢华享受。 就像是一个CLUB，聚集着有同一种生活理想的人。 公寓案名:CLUB官邸 定位:CBD里的私人精装御馆 CLUB官邸，强调一种私享的生活态度， 弱化房子本身的使用功能。 CLUB公馆是一种对建筑功能使用的极致 这样一个极致的产品聚合着城市最有领袖力的一群人 CBD在领袖着城市，而你在领袖着CBD 推广语: 领袖力，极致力 许多人成了大人物，却没有成为核心， 这就是差距。 如同项目在区域的作用，代言片区、领袖片区发展， 亦如同生活在这里的人， 一切以你中心，享受着极致的生活。 单凭现有的产品价值还不足以形成私人的第三空间，需要从概念到产品上进一步深化， 让消费者能够听得到，更要感受的到 品质 空间 服务 品质 外立面展示项目品质形象 建议增加部分石材运用，颜色适度向深色调靠拢。关键用材上 要有故事可讲，石材的故事、涂料的故事、施工的故事。 门窗特殊等级上体现细节 门在用材上保证（特殊材质），或者品牌上保证（高端品牌）。 并通过细节的关注（例如防撞条、玻璃粘合等），制造品质故事。 系统精装修制造品质体验 建议打造系统的精装修体系（参考系：万科的U5），实现精装修 从概念向品质上突破。 品质展示建立等级基础 最佳实现形式，从三个方面突破 独特的空间设计和精选设计师家具有助营造设计感。 精装建议 无火煮食方式渐受欢迎，厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感。 精装建议 室内空间营造讲究可塑性。公寓的卧室采用滑动门，就是方便屋主灵活使用有限空间——拉开门，客厅大一倍，拉上门，另有小天地。 精装建议 冯小刚亲笔设计样板间(可提供定制作装修服务) 关键是，在产品中融入故事， 品质的故事、创新的故事、人性关怀的故事 让销售员有内容可讲，让广告有价值可依 空间 公共空间私有化 私人价值最大化 【空间营造核心概念】 通过系统的公共空间功能设置，实现私人空间与公共空间的互动，实现公共空间的私有化利用。 第三空间的繁华与泰式园林的宁静 纵享泰式皇家园林的私家微型公寓 社区中有豪宅也难见的泰式皇家园林，充满香幽与静雅，摒弃 了城市的喧嚣。第三空间立于泰式园林之上，推窗即见，都市 中的繁华与宁静，一手在握。 商务洽谈、独自小憩的最佳场所 高雅泰式园林泛会所 公共空间的私有化享受 公共宴会厅、会议室、商务洽谈室、家庭娱乐室 建议将项目拿出一层设置为专属性公共空间，例如公共宴会厅，为家庭接待来宾专享；设置小型的电影院，作为家庭转向的娱乐场所；小型会议室、商务洽谈室等满足业主的日常商务需求… 家庭娱乐、接待来客的专属场所 小型的商务会议室 公共空间的私有化享受 引进一家高档俱乐部 建议用一层LOFT引进一家高档俱乐部，形成项目独特的第三空间。 服务 全方位管理与个性化服务 第三空间最全面也最个性化的服务体系 以客户导向为主的Cross（Customer Rein Order Service System）服务体系， 创新前所未有物业服务，为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。 “第三空间物业”特色建议 秘书式商务服务 保姆式家政服务 管家式生活服务 代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等票务服务，预约出租车服务，其他各类商务讯息服务，留言、信件服务，