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商业地产返租营销模式分析 商业地产返租营销模式分析 专业硕士学位论文 THESIS OF PROFESSIONAL MASTER DEGREE 论文题目: 商业地产返租营销模式分析 (英文): Analyzing the leaseback sale module about the commercial property 作 者: 戢华平指导教师: 俞明轩 副教授 2004 年 11 月 11 日 1商业地产返租营销模式分析 论文题目: (中文)商业地产返租营销模式分析(外文)Analyzing the leaseback sale module about the commercial property 所在院、系、所 : 商学院 专 业 名 称: 工商管理硕士 指 导 教 师 姓 名、职 称 :俞明轩 副教授 论 文 主 题 词 : 商业地产 返租 风险与对策 学 习 期 限 : 2002 年 9 月至 2004 年 9 月 论文提交时间: 2004 年 11 月 11 日 2商业地产返租营销模式分析 独 创 性 声 明 本人郑重声明:所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文 中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,以不包含为获得中国人民大学 或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献已在论文中作了明确地说明并表示了谢意。签名:戢华平 日期:2004/11/19关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国人民大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有 权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部 或部分内容,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。签名:戢华平 导师签名:俞明轩 日期:2004/11/193商业地产返租营销模式分析 中国人民大学 硕士学位论文摘要 (中外文合订)论文题目: (中文) 商业地产返租营销模式分析(英文) Analyzing the leaseback sale module about the commercial property 作 者: 戢华平指导教师: 俞明轩副教授 4商业地产返租营销模式分析 摘要说起中国 21世纪昀炙手可热的名词,当属商业地产了。 2001年被媒体爆炒 的商业地产,在短短两三年时间,由普通商铺到商业街区到 Shopping Mall,在 各大、中城市版图上以“奔腾”速度完成了多次升级。与经过十多年市场化发展 的住宅房地产业相比,我国商业地产发展速度之迅猛,令人咋舌。据中国商业 网点建设管理联合会昀近发布的一项调查 显示:目前全国在建立项的购物中心 260家左右,总面积约 3700万平方米,并且这一数字还在高速增长中。广东省 房协的资料显示,今年上半年广东商业地产投资额同比上升约 50%。而上海市 今年通过审批的商业项目就有 71个,其中包括 22个建筑面积超过 10万平方米 的“大块头”。 伴随着商业地产的急剧升温, “售后返租”模式也仿佛在一夜之间卷土重来, 且不断被复制,大有愈演愈烈之势。返租是指“房地产开发企业以在一定期限 内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为” 。房地 产业内人士对其还有一种解释:返租是指开发商将所售商品房出售给购房者, 但购房者并不实际使用该房,而是与开发商与签订包租协议,并以包租期间的 租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。 返租是商业地产发展到一定阶段的必然产物,当市场条件成熟时,其必然会产 生、会发展。返租之所以在国内得到空前发展,主要是因为 (1)近两年商业地产发展迅猛,产品同质化严重,竞争激烈,开发商们只 能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章,返租开始重 新抬头; (2)众所周知,房地产是一个高度资金密集型行业,然而,目前国内房地 产市场的投融资渠道却比较单一,主要依赖银行贷款。随着国家对房地产的宏 观调控,尤其是银行对商业地产贷款的诸多新政策的实施,让开发商房地产投 融资渠道不畅也是一个重要因素。银行拿不到钱,开发商自然想到投资者,而 返租销售模式是昀好的渠道。 (3)随着 2005 年我国对国外零售业逐步放开,各地本土地产大鳄纷纷与 国外商业零售巨头联手打造超级 MALL,开发商在商场经营无忧的情况下,为 快速回笼资金,均推出产权式商铺售后返租的销售模式; (4)随着人们生活水平的提高,闲余资金相对充分,人们的投资意识也在 逐渐增强,而面队银行利率的一降再降以及逐步低迷的股市,众多的中小