诸城市房地产市场调研报告.pptVIP

三、诸城市购房客户分析 目前市场主流消费群体为刚需、村镇进城客户 收入水平 客户分析 置业需求 客户描摹 诸城市除企业管理、个体经营等人群拥有较高的收入之外，一般工人及单位职工工资水平普遍在2000元—4000元之间。 收入水平 通过对诸城32个项目近期成交客户的调研总结： 客户分析 诸城市购房群体最大的一部分群体为城市扩建的周边村镇人口，还包含大量的乡镇进城人群。 诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。 诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，从区域去化速度的调研也有明显体现。 中心城区认同度很高，中心区域周边则抗性较大，除非有足够的价格诱惑。 诸城市购房客户更希望选择三室的房子，非常实际。 对多层房心存依恋，对高层房未能完全接受。 客户分析 户型 南向的客厅和卧室、卫生间的布局，比较关注得房率的高低。 小区配套 喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。 环境 注重小区环境的营造，对物业管理的理解不强。渴望安静和空间，但对物业费不能充分接受。 价格 敏感度高，购房心理现实。价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大 学校 十分注重下一代的教育和成长，如果条件许可，愿意承担更多费用在好学校附件置业。 置业需求 年轻——25~35岁，处于事业奋斗的黄金时期； 繁忙——工作、家庭，亲情、爱情、友情，一切都很重要，分身乏术； 追求——上进，努力，期望出人头地，有朝一日功成名就； 他们是城市工薪阶层，不断进取追求卓越，享受奋斗的过程与成就感，面对生活又有太多的无奈，不论是在感情还是生活上都希望处在一个相对稳定的状态下。 他们为了结婚或或者为了孩子有一个好的生活环境，需要买房置业，是他们创造了刚需。 访谈案例： 李小姐，27岁，兴贸玉米油办公室工作人员，年收入3万元左右，今年打算结婚购房，得要三个卧室，面积不超过100平方米，（因为年轻人收入有限），最少要有两个卧室在南向。 工厂上班族、企业办公室职员、政府基层公务员等人员构成了诸城市的上班族。他们： 客户描摹访谈 年龄——30~40岁，成家有小孩 特征——没有太多的精神追求，爱面子，有一定的经济收入来源。 生活——低技术含量工作，在市区做点小生意，在老家种菜等收入也不错 他们是一群新进城的农村人，凭借一点小生意，有了一定的经济基础不甘于在农村生活，但又离不开农村，在城里买套房子为以后真正富裕了去住。 访谈案例 蔬菜收购个体，年收入10万。 1、家住农村，以前自己种菜，后来改行做蔬菜收购批发。 2、对小区配套、房子户型、楼层都要求不高，关注价格和区位。 诸城周边村镇上相对富裕的家庭、进城做生意的个体等组成了新生的诸城城市居民。 客户描摹访谈 中年——35~45岁，人生的不惑时期； 从容——繁忙已经成为一种习惯，生活工作中的大多数事情都在如常进行； 富裕——有车有房是基本需求，他们需要的是更好的车和更好的房； 品质——对品质的渴望源于对地位的彰显。 他们被称为城市的力量，他们习惯于城市中的便利繁华，又期盼居住在环境良好的地区，大都居住在环境较好，交通便利的地区，在诸城主要分布在潍河以南的公园区的多层或别墅。 访谈案例 东风日产4S店老板，年产值1.2亿，员工90人。 1、家住市中心，政府家属院，不考虑更改住址、改善居住条件。 2、投资四处房产，全部为多层，不考虑高层，多为市中心内部。 3、对其他小区物业的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。 私企业主、企业中高层管理者、政府高官共同构成了诸城置业群体中成熟取向的富裕阶层，他们： 客户描摹访谈 1、目前购房主力为刚需阶层，他们的收入水平在1500—4000之间，家庭收入 在3000-5000元左右。 2、诸城市购房群体最大的一部分群体为新市民，包阔大量的乡镇进城人群。 3、诸城市购房客户购房目的主要为自住，包含改善、婚房等情况，投资较少。 4、诸城市购房群体最希望的置业区域为城东区，其次为城西区域，开发区较少 5、在市中心或繁华地段已购房的客户，考虑再换房的人较少，因此目前市场上以首次置业为主，主要是工厂的上班族。 客户分析小结 四、本项目地块简要分析 北外环、站前街、舜王大道、泰薛路围合区块 地块特征 地块四至 周边环境 客群特征 客户地图 工程总占地面积 677398㎡ 现状厂区 淮河北岸李家庄 改造项目 现状村 站前西街 舜王大道（潍徐街） 龙城中学 泰薛路（万兴路） 舜王小学 舜王中学 地税局 舜王街道 办事处 信用社 社区服务（在建） 地块整体较为方正，东西840米、南北达870米。东侧的舜王大道为城市主干道，通往南侧市政府，车流量大；南侧沿万兴路现状多为