太仓森茂国际汽车城市场调研.pptVIP

* 宏观调控的主要目标是防范行业风险，还原真实需求，抑制过度增长；就目前而言，政策对太仓房地产市场影响将体现在土地供应结构上 从宏观调控的各项制度和政策来看，政府调控的主要目的如下： 规范土地市场，控制暗箱操作，整顿开发行业 促使行业软着路，抑制固定资产投资增长过快的行为，减少对国民经济的损伤 防范金融风险，防止泡沫过度产生 稳定房价，调整房屋供应结构 打击投机行为，促使市场热钱退出，还原市场真实需求 国家政策影响较大的城市一般为投资性需求旺盛、房价上涨过快、土地供应结构不合理的地区。 相对而言，太仓市房地产市场发展较为健康，房价较为合理，房地产投机行为较少，以自住型需求为主，因此受到政策的影响会比较小。 政策影响主要集中表现在土地供应结构上，太仓房地产市场的土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房土地供应. 太仓受收缩性政策影响，可能会影响价格上涨的幅度，但总体趋势不会改变； 宏观政策分析 相对于太仓而言，政策对房地产市场影响将集中在 土地供应结构，客户对政策反应不敏感 * 宏观市场研究结论 太仓市住宅市场近几年在高速增长过程中保持了供求两旺的运行状态 商品房投资经过2004-2005的投资热潮后，目前暂时收缩 商品房价格在2004及2007上半年经历两次较大幅度的上涨后，目前涨幅逐渐放缓 房地产市场结构性问题比较突出，高档大户型住宅空置率高，中小户型住房供给不足 太仓市房地产开发商总体开发能力及水平有限 受政策影响，太仓房地产市场未来土地供应结构将侧重中低价位、中小套型普通商品住房土地供应 * * 房地产微观市场 * * 太仓城区是商品房建设的主要区域 一 级 公 路 公 路 速 高 经 济 开 发 区 204国道 世纪苑 华侨花园 华源上海城 万鸿 城市银座 曼氏 银洲花园 南洋丽都 金谷府邸 恒荣泰 城市广场 皇家丽晶 宝龙 城市广场 沿 江 住宅+商业街 住宅+集中商业 主要商业街 项目地块 项目地块 酒店式公寓 老 城 区 高尔夫 湖滨花苑 新 浏 河 君悦豪庭 锦绣新城 典型楼盘分布图 * * 老城区是太仓的房价高地，经济开发区东南部的房价有赶超之势 一 级 公 路 公 路 速 高 经 济 开 发 区 204国道 3500-3800 4600-7800 4300-4600 4500-5000 4300（二手） 4600 4400 5000-5500 5800（精装修） 3800 沿 江 4000-5300 5400-6000 老 城 区 老城区地段好，配套齐全，是太仓的房价高地，房价普遍在5000元/m2以上 城西紧邻204国道，虽然配套齐全，但环境较差，且并非位于城市发展方向，成长空间不大 城北工厂聚集，政府有意拆迁改造，将工厂北迁，建设太仓新的生活居住区 经济开发区位于太仓市主要发展轴上，将打造成太仓新的城市生活社区 价格分布 * * 05年下半年至今房价平均涨幅为30%左右，房价平均涨了1000元/m2以上 04年 06年 07年 2000 3000 4000 7000 6000 5000 房价(元/m2) 03年 05年 华源上海城 华侨花园 宝龙城市广场 曼氏银洲花园 金谷府邸 君悦豪庭 万鸿城市银座 南洋丽都 皇家丽晶 恒荣泰城市广场 虚线圈中五个楼盘（华源上海城、宝龙城市广场、曼氏银洲花园、金谷府邸、万鸿城市银座）从05年下半年至今房价平均涨幅为30%左右，上涨了1000元/m2以上 未来住宅市场放缓，预计未来年均涨幅不超过10% 从开盘到现在主要楼盘的房价变化情况 1000 价格涨幅 * * 价格 区位 11 2 9 3 1 4 8 7 6 10 5 1 华源上海城 2 高尔夫湖滨花苑 3 华侨花园 4 宝龙城市广场 5 曼氏银洲花园 6 金谷府邸 7 君悦豪庭 8 万鸿城市银座 9 南洋丽都 10 皇家丽晶 11 恒荣泰城市广场 价格和区位是决定太仓住宅产品竞争力的主要因素，个别项目通过领先的产品可以突破区位限制实现溢价 佳 低 差 高 产品品质 * * 在售楼盘多数进入尾盘，未来供应量很少 销售情况及未来推售情况 项目 9月后可能有50-60万m2住宅推向市场 锦绣新城 一期剩200套左右小高层和高层，二期还未开始建设，预计在08年初 华源上海城 仅剩余70套左右大面积高层产品 高尔夫 湖滨花苑 尾盘，剩余少量小高层产品 华侨花园 尾盘，剩余部分小高层产品，将推出商铺 宝龙城市广场 已销售90%以上，剩余一些高层大户型产品 曼氏银洲花园 一期已基本售完，10月将推出二期，两栋高层和沿街商铺 金谷府邸 一期剩余很少房源，另有一栋高层（64户）将在9月底推出 君悦豪庭 住宅和沿街商铺都已售完 万鸿城市银座 剩余房源少于10套，未来推集中商业 南洋丽都 一期已基本售罄，二