嘉兴油车港镇土地报告.pptVIP

地块位于工业园区，周边配套低端，北侧高压线严重影响居住品质 政府虽有生态宜居社区导向，但周边环境不佳，实施难度较高 虽有“麟湖新城”规划，但本地块难以从中得利，实际意义不大 参考容积率，建议采用小高层或高层的建筑形态 客源分析 低总价小户型产品依旧有较好的认可度，去化较快 区域内品牌开发商和优质户型的产品匮乏 建议户型配比以80-90㎡小户型为主，适当增加大户型配比；并以良好景观规划弥补高压线不利因素 成本计算 嘉兴油车港 土地报告 2011.5.3 土地属性及产品定位 竞争市场分析及产品建议 嘉兴市宏观市场分析 项目类比定价 嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势明显。 嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，其中市区面积968平方公里。 城市地理环境 嘉兴市 沪杭高速 嘉善 海盐 海宁 平湖 桐乡 上海市 杭州市 沪 嘉 行 高 速 杭浦高速 乍嘉苏高速 杭 州 湾 跨 海 大 桥 交通规划：“三纵三横三桥” 三纵：沪杭高速、申嘉湖高速、杭浦高速 三横：南通-嘉兴-宁波高速、苏州-嘉兴-绍兴高速、苏州（震泽）-桐乡-萧山高速 三桥：杭州湾跨海大桥、嘉兴到绍兴跨江大桥、嘉兴至萧山跨江大桥 上海 ————94公里 杭州 ————92公里 宁波 ————89公里 苏州 ————93公里 与周边城市距离 嘉兴市经济发展迅速，2009年全市生产总值1917.96亿元，按可比价格计算，增长9.3%，高于全国经济整体9%的增速。2010年全市生产总值已达1593亿元，高速增长了13.7% 。 按常住人口计算，人均GDP为44896元(按年平均汇率折算为6572美元)，增长7.7%。 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 嘉兴经济情况 （1）沪杭磁悬浮唯一中间站——站点规划位于南湖新区余新镇，距离市中心12公里； （2）城际高铁——连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴市区，经过南湖新区和秀洲新区； （3）杭州湾大桥——直接促进嘉兴经济发展，并带动周边杭州、绍兴、温州、台州、舟山等地发展； （4）交通枢纽站——设立于南湖石堰，规划磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，把嘉兴的对外交通更好的串联起来。 城市主要交通情况 杭州湾大桥 城际高铁 磁悬浮 嘉绍大桥 嘉兴长途汽车站 高速公路 交通枢纽站 上海方向 苏州方向 嘉兴交通便利，高速公路、磁悬浮、高铁等使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片 本案地块 规划目标：整合区域发展、构筑城乡一体化、集约配置资源、营建宜居城市 人口目标：2020年市区人口将达到150万，面积达968平方公里 规划结构：“一心双核、两副两轴，三片三楔” 嘉兴市城市总体规划 北控 西拓 东进 南移 北控：不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。 南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。 东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。 西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。 “北控南移，东进西拓”，嘉兴城市整体规划全面，发展前景明朗 本案地块 1.嘉兴地理位置优越，便捷的交通加速与上海等长三角核心城市的联动效应； 2.嘉兴经济整体非常活跃、经济增长迅速，然而呈弱市强县格局，市区经济表现平平 嘉兴城市经济格局 二套房首付比例提高10%，达到60% 首付提高 意图：提高改善性客户的购房门槛，有效压制再改客户的需求释放，从而抑制房产市场过度消费和投资需求 对于个人购买住房不足五年转手交易的， 统一按销售收入全额征收营业税。 全额征收营业税 意图：推高房产市场的再交易成本 ，有效遏制部分投资客的炒房需求 本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。 未落实 全面限购 禁止购买三套房 宏观房产政策 目前政策对嘉兴市场的影响未及一线城市来的巨大，主要影响的还是再改客户，大面积户型受到一定的影响 新国八条出台后，嘉兴市场量价齐跌，但经短暂调整后成交量与价格均逐步回升 宏观房产市场 1.28新国八条 嘉兴房地产市场大致可以分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区四大部分。 市中心属于嘉兴市的主要商务区，土地供应较少，市场需求量大，产品以中高档为主，市