苏州龙湖中央华府项目营销策划报告汇报商品住宅 产品分析 形象定位 销售执行.ppt

第三部分 营销推广篇 一、项目定位 二、客户定位 三、策略篇 四、战术篇 五、卖场包装 六、价格策略 七、08推售计划 八、营销费用预算 启动区标段划分 相关户外 销售道具 现场多媒体演示系统——三维广告片、电子楼书系统 电子楼书：客户通过液晶触摸屏，直接点击相关按钮，可了解产品规划、户型特色等信息 建立项目网站，利用网络平台，扩大项目知名度和影响力  同时通过网络游戏的推出，通过游戏获取积分，换取购房优惠，注重参与性，可以提高项目受关注程度。 项目网站 丰富项目网站的内容。设置项目壁纸、屏保的下载，提高客户参与性。  同时通过网络游戏的推出，通过游戏获取积分，换取购房优惠，持续保持项目受关注程度。 本项目启动区目标客户相对年轻，接触网络频率较高。因此除 项目网站外，将加强网络营销的其他渠道。 如业主论坛的话题炒作、网络专题制作等。 物料 产品折页 价值沉淀 价值提升 热销价值 产品价值 更优形象呈现 部分实景呈现 产品呈现 热销呈现 形象价值 形象呈现 理念价值 理念呈现 1－2月 3－4月 7－8月 10月 09年3月 09年6月 筹备期形象导入期 前期蓄水期产品价值传达期 开盘引爆强销期 别墅亮相 二次推盘强销期 形象提升全面清货期 价 值 端 营 销 端 9月 11月 三次推盘强销期 5－6月 理念传达期 阶段主题：精英置业，特首主张+精英置业倒计时 阶段属定：城市新核， 150万平米水生态国际城邦广 告 语：生活一直向前 阶段目标： 通过以“精英置业，特首主张”为主题，继续从项目4大卖点方面演绎产品价值，建立“精英人士，置业6大主张”的标准，达到观念标高，8月通过制造市场火爆点及时间紧迫感进一步逼近客户，达到成功截流客户的目的。 阶段时间：2008年7月－8月开盘前 【开盘引爆期】 阶段广告策略： 本阶段应继续进行产品价值宣传，诱发购买欲望。同时与目标客户展开互动活动，使其充分感受项目，从品质上高度认可，必能达成迅速销售； 报纸 活动 以体验式活动维系现有客户,同时也加深客户对项目的印象 结合现场售楼中心及样板房的开放,通过体验式活动的举办，带动现场人气，并维系现有客户资源，避免客户资源流失的同时，促进“老带新”，加大开盘前的客户蓄水量 , 阶段主题：龙湖地产何以连创奇迹？ 阶段属定：城市新核， 150万平米水生态国际城邦广 告 语：生活一直向前 阶段目标： 通过中央华府首次开盘的热销，进行炒作，进一步扩大中央华府的影响力，为后续房源的推出奠定基础。 阶段时间：2008年8月 【开盘后】 报纸广告：热销稿+新推房源开盘稿 户外广告：新推房源开盘信息 电视广告：热销报道+销售信息 软文主题：龙湖何以连创热销奇迹？ 网络广告：热销专题 措施： 价值沉淀 价值提升 热销价值 产品价值 更优形象呈现 部分实景呈现 产品呈现 热销呈现 形象价值 形象呈现 理念价值 理念呈现 1－2月 3－4月 7－8月 10月 09年3月 09年6月 筹备期形象导入期 前期蓄水期产品价值传达期 开盘引爆强销期 别墅亮相 二次推盘强销期 形象提升全面清货期 价 值 端 营 销 端 9月 11月 三次推盘强销期 5－6月 理念传达期 别墅亮相：2008.9 别墅亮相，提升项目形象 报纸广告： 8月：别墅样板区开放+别墅认筹信息发布 9月底：别墅开盘信息 10月：持续销售 户外广告：认筹信息+开盘信息告知 电视广告:别墅电视广告片 活动一：社区之歌k歌比赛 活动二：浪漫满屋（装修比赛） 软文配合活动炒作 客户情感维系活动： 价值沉淀 价值提升 热销价值 产品价值 更优形象呈现 部分实景呈现 产品呈现 热销呈现 形象价值 形象呈现 理念价值 理念呈现 1－2月 3－4月 7－8月 10月 09年3月 09年6月 筹备期形象导入期 前期蓄水期产品价值传达期 开盘引爆强销期 别墅亮相 二次推盘强销期 形象提升全面清货期 价 值 端 营 销 端 9月 11月 三次推盘强销期 5－6月 理念传达期 二次推售强销期：2008.10 第二次强推 精英置业升级计划 活动一：社区艺术展（售楼处二楼） 活动二：上海碧云中央华府参观 活动三：十月份房展会 客户情感维系活动 通过认筹方式的升级，对第二批即将推售房源进行蓄水 价值沉淀 价值提升 热销价值 产品价值 更优形象呈现 部分实景呈现 产品呈现 热销呈现 形象价值 形象呈现 理念价值 理念呈现 1－2月 3－4月 7－8月 10月 09年3月 09年6月 筹备期形象导入期 前期蓄水期产品价值传达期 开盘引爆强销期 别墅亮相 二次推盘强销期 形象提升全面清货期 价 值 端 营 销 端 9月 11月 三次推盘强销期