广州白山市广泽购物中心商业规划与业态设计初步方案.docxVIP

白山市广泽购物中心商业规划与业态设计 委托单位:白山市广泽房地产公司 商业规划单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2012 年 3 月 28 日 1 目录 摘要---------------------------------------------------------------3 一、白山经济发展状况与消费能力分析------------------------4 二、项目周边商业调查--------------------------------------8 1.白山本地商业调查------------------------------------------------10 2.长春和通化市典型商业项目介绍------------------------------------15 三、白山广泽购物中心定位与业态设计--------------------------------27 四、购物中心招商与经营策划----------------------------------------31 五、白山广泽综合体商业建筑策划------------------------------------33 六、白山广泽浑江路地块商业综合体项目最佳盈利模式设计--------------41 附录 投入产出估算数据--------------------------------------------42 2 摘要 通过四个月的调查研究和不断思考,深圳新摩尔公司根据现代购物中心和综合体设计理念,按照业态安全性、互补性、上下人流均衡的原则,结合白山消费习惯和实际购买能力等实际情况,提出了一个业态设计的整体方案,购物占用60%比例,40%为餐饮休闲娱乐办公银行配套服务等。 根据业态布局,考虑未来的可持续经营,我们建议今后人流通过超市和餐饮娱乐、次主力店和龙头【品牌专卖店】带动。 为了对未来的经营影响最小,建议首先销售一二层商铺,尔后销售三层商铺,最后考虑销售一层商铺。 白山广泽项目用地 2.6 万平方米，用地面积换算为 36 亩 ，总地价 2.3 亿元，每亩地价为 638 万元/亩。 项目投资 7.026+2.3 亿元地价=9.326 亿元 研发中心面积表 -1 22700 平方米 其中建议 2.0 万平方米作 为商业 1 层 19000 平方米 2 层 19000 平方米 3 层 17800 平方米 4 层 16800 平方米 五层 建议 5000 餐饮和电影院 3000 平方 米, 办公 1000 平方米和 健身中心 1000 平方米 六层 5，6 两层 电影院和演艺中心 2500 平方米 商业面积合计 9.76 万平方米 商铺销售预测 9.96 亿元。 3 一、白山经济发展状况与消费能力分析 图 1 白山市范围 白山市辖 2 个市辖区（浑江区、江源区） 、2 个县（抚松县、靖宇县） 、 1 个自治县（长白朝鲜族自治县），代管 1 个县级市（临江市）。 4 白山市产业规划 经过改革开放 30 年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。 建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资： 1．旅游业与长白山生态文化产业 人参等生态产品和生物医药3.长白山矿泉水加工与品牌包装 通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按照增加１０万人口规模的设想，至少需要１００亿元以上投资。 建议将浙江企业和深圳企业作为招商引资的重点，特别是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。 人口分布及人均可支配收入情况 白山市总人口 145.6 万 农村人口：82.8 万； 5 城镇人口：62.8 万。 白山市城镇人口 市区常住人口（万人） 白山市 33.7 小于通化市 50 万市区人口 临江市 10.3 江源区 10.7 抚松县 4.7 靖宇县 6.1 长白县 3.7 合计 62.8 15-64 岁人口数占 80%左右，其中公务员 、企事业员工、私营业主：约 52000 人，服务人员及自由职业者：约 100000 人，在校学生：约 35000 人。 城镇固定收入人口约 20 万，年收入 2.4-3.5 万占 19%。 ２００７－２０１０年人均可支配收入 2007 2008 2009 2010 可支配收入 11540 13523 15036 16356 收入增长率 18.1% 17.2% 11.2% 8.8% 城镇居民 消费性支出 7689 9446 11324 10722 支出增长率 24.1% 22.9% 19.9% -5.3% 恩格尔系数 34.1% 34.5% 34.8% 35.3% 可支配