建筑新规下-牛人总结的17种偷面积方式-史上最全.pdfVIP

建筑新规下，牛人总结的17 种偷面积 方式，史上最全 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、 双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将 绝迹于江湖？非也。 上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明 源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17 种方式， 史上最全面，不收藏就亏大了。 一、阳台（计1/2 面积） 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同， 入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送 一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积 值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2 倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳 台面宽＞1.5m 时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。 另一个是多层高阳算面积 。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要 计算2 倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5 倍以上核减 面积，上不封顶。 所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。 户内长宽不小于2.4m 的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半 面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面 积（除阳台）的20%或60 ㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积 ≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30 ㎡ 案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积 案例：提前预留，合理改造。 2、两个单元相连接按凸阳台报批 苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了 阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报 批，赠送一半面积。 案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间 户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他 们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可 以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划 了凸阳台报批。 二、凸窗（计1/2 面积） 普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》 中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1 米、窗台与室内楼地高差不大 于0.45 米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，可以 采取以下几个应对之策。 1、将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1 米 将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1 米后，可不计面积。如此一来， 还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014 年的18 平米“超小户型” 中，就通过使用飘 窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜， 还增加了超小户型的储存功能。 另外一个方式是直接赠送，或者改造加大室内实用面积。 2、可局部拆卸内凸窗（不计面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超 过2.1 米，上层空间0.7 米左右用于储藏空间（如下图）； 业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1 米的层高变成2.8 米， 与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装 修时将其打掉，则将低于2.2 米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 3、正凸窗赠送 正凸窗赠送尺寸有一定要求： 同时，阳台内凸出于外墙且不计面积的凸窗也要计入阳台进深且不超过 2.4m。 四、利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台 新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型 的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新 上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未 来项目的一大创举。 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送 大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台， 可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。 五、透空赠送 目前大部分地区规定，住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单 套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%，且最多 不超过40 平。 1、室外透空赠送 室外透空在设置的位置及大小有限制。 作为3 户以上唯一采光通风来源时（不限面积），超高层户与户间唯一 采光通风来源时（最大为本层建筑面积的3%）。 但是超高层住宅可以按要求设置透空。 2、室内透空赠送 值得注意的是，90 ㎡以上复式才可以设置透空（除阳