截止2010年末存量分析及潜在供给分析专题.pdfVIP

不管从感性还是理性看，主城区房价还有涨的可能 ——主城区截止2010年末存量盘点及2011年潜在供应分析 第1页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 2010年，成都主城区整体均价突破8000元，达到历史新高，而总是在这个 时刻，我们总是会有一个疑问：在国家调控比较严厉的大环境下，成都的房价 还会不涨，而解答这个疑问，可能从以下两个角度解答：1、当前市场存量情况 如何；2、潜在上市项目未来可能的定价； 纵观定价2010，调控虽然为历史最凶猛，而存量不足是支撑市场反弹的重 要因素，而截止2010年末主城区存量依旧处于历史较低水平，而从已知的未上 市项目定价也将创高价（均价破万项目至少37个），成都城区房价怎么会降？ 第2页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 关于存量 问题1 截止2010年年末主城区存量，在历史上究竟处于一个什么水平？ 问题2 各种业态、各种功能产品的存量比例怎么样？ 问题3 哪个区域存量最少，什么样面积段产品最有机会？ 问题4 哪个板块存量较少，哪个板块竞争较大，机会板块又在哪里？ 问题5 精装房、公寓、高层豪宅具体存量如何，竞争如何？ 重要说明：以下报告存量数据均为未备案数据（可售+认购+拟定） 第3页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 当前主城区商品类住宅市场整体存量451.7万平米，同比虽然增长21%，但远远低于 09年末、也低于07年末，处于历史低水平；以今年月均69万方的销量推算，目前存 量可去化6-7个月；目前的低存量是2011年成都市场存在良好运行的刺激因素； 截止2010.12.31主城区 存量为451.7万平，同比 增长21%； 注：2010年末存量以在售项目为统计对象（含40年公寓、LOFT），排除非售项目 第4页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 当前存量产品中，普通商品住宅存量占65.4% ，为绝对主力，其次为高层豪宅、别墅， 存量分别占15%、7%，而40年公寓、LOFT存量排最低，仅占总存量的2%、4% ； （注：精装数据中不含公寓、豪宅的精装项目） 第5页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 当前主城区存量主要集中在城南、城西，各占总存量的38%、34%；而历年市场表现突 出的城东区域存量仅有56万平；就环域而言，存量大量集中于3环外区域，占总存量的 60%，而广大的2-3环、1-2环区域存量则较低；就行政区而言，存量主要集中高新区 ； 注：城南含中和、华阳项目 第6页共29页 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 方位环域交叉 ：东边存量明显低于西边存量，而广大的城东二三环区域存量更是处于历 年的最低位，机会也最大 ； 存量分界线 9.5