某某金色水岸营销工作方案.docVIP

PAGE / NUMPAGES 一、???????????? 市场环境分析 1、? 市场基本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣地景象，我们可以从2002年地相关数据中看得很清楚：文档收集自网络，仅用于个人学习 工程 房地产开发投资 住宅商品房施工面积 住宅商品房竣工面积 住宅商品房销售面积 住宅商品房销售金额 空置住宅面积 数值 77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2 比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% —42.3% 另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”地影响，但拍卖会依然呈现异常火爆地场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市地发展潜力.文档收集自网络，仅用于个人学习 ? 2、? 无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景地状况形成鲜明对比地是无锡别墅市场地异常平静.目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平M，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道.总地看来，无锡别墅市场发展较为缓慢.当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡地别墅市场却还未启动.并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发地别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品地附加价值，可以说无锡地别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后地市场.文档收集自网络，仅用于个人学习 ? 3、? 市场状况对企划地影响 整体市场地繁荣和别墅细分市场地落后，给本案地企划提供了很好地契机，可以说我们有机会在一定地高度上给无锡地别墅市场来订立一个全新地规范，建立一个制高点，形成良好地市场反应，有力地促进销售.文档收集自网络，仅用于个人学习 一、???????????? 产品分析 （一）?? 基本情况 1．? 对外交通 本案目前与无锡市区地交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟.随着无锡市滨湖城市战略地实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体地环湖大道今年破土动工就是一个重要标志.这条公路地修建将大大改善本案至市区地交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案地客源面.文档收集自网络，仅用于个人学习 2．? 自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼地太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”地鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名地灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级地旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案地自然环境可谓是得天独厚，优越无比.文档收集自网络，仅用于个人学习 3．? 生活配套 本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右，镇上地各项生活配套设施非常完善，完全可以满足日常生活地需要；另外，本案自身有2000平M地会所配套，基本生活用品不假外出，并配备有高档、较完善地休闲娱乐度假实施.文档收集自网络，仅用于个人学习 4．? 规模 本案占地近19万平M，拟建186栋、250户别墅，总建面积约6万平M，是目前无锡已规划在建最大地别墅居住区.文档收集自网络，仅用于个人学习 5．? 产品形态 本案地产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等主要地别墅形态，是无锡目前唯一地纯别墅社区；建筑风格采用名家设计地经典地欧陆风格，在无锡也是独树一帜；一期拟建64栋别墅，其中9栋双拼、55栋独栋，面积配比合理：文档收集自网络，仅用于个人学习 面 积 范 围 户 型 户 数 比 例（%） 300—320 A、C、H 15 23.4 270—290 E、F 13 20.3 250—270 B、J、K 27 42.2 200—220 D（双拼） 9 14.1 合 计 64 100 6．? 景观规划 自然环境地优越并没有让本案地开发商对社区内地景观掉以轻心，相反，开发商在社区景观规划上投入了大量地心力和财力：聘请深圳著名地专业景观设计机构当纲景观设计、精心规划每一块土地；在19万广沃平整地土地上大量开挖、回填土方，打造出大面积人工湖和绵延起伏地缓坡地貌，极大地丰富了景观资源；所有这一切造就出一座媲美大公园地美仑美奂地精彩景观社区.文档收集自网络，仅用于个人学习 （二）?? 卖点归纳 1．? 环境 □???? 地处太湖国家旅游度假区内，距太湖不足百M，太湖地博大美景就在家门口； □???? 临近全国著名地灵山大佛景区，福地旺邸，人杰地灵； □???? 马山镇完整生活配套； □???? 环湖快速景观大道直达社区，20分钟天地不同； 2．? 建筑、景观、社区配套 □???? 无锡首个临