房地产商业模式的总结与展望.docxVIP

行业研究周期性消费品推荐（维持）“当 行业研究 周期性消费品 推荐（维持） “当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模 式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。目前国内 房地产业也到了转变商业模式的时刻。 行业规模 行业指数 房地产 沪深 300 相关报告 专题报告 贾祖国 86-10jiazg@ 2009 年 9 月 16 日  房地产商业模式的总结与展望 中国当代房地产研究专题之十三 房地产 上证指数  3000 占比% 股票家数（只） 115 7.3 总市值（亿元） 11281 5.1 流通市值（亿元） 7972 7.5 % 1m 6m 12m 绝对表现 -4.9 65.3 131.9 当前房地产商业模式需要转变：地价涨得比房价还快，14 年后人口将形成房 价 的反转 压力，房地 产传统 的追 求高周 转的商业模式已 经受到了挑 战， 未来 这一模式也很难再为股东和投资者创造超额回报； 房 地产 企业应 转向持 有核心 城市商 业地产 ：一个国 家或地区的核心城市永远 都 是人口的主 要流动方向，这些地区商业 地产升 值空间最大，而且可 以规 避 相对表现 (% ) 200 150 100 50 -3.7 15.5 72.9 掉 未来 人口下 降的风 险。 在核心城市 持有商业地 产的多少将 在很大程度上决 定 未来 的江湖地位 。北京和上海 就是这 样的 核心城市。因为核心城市化进 程 更快，因此应在整个国家城市化率 50%的时候持有就持有核心城市的商业地 产。目前无疑就大致是这样的时候； 来自国际龙头公司的考察：开发业龙头帕尔迪 “经营得很成功、但很辛苦”。 0 -50 Sep-08 Jan-09 May-09 Aug-09 《 中 国 当 代 房 地 产 研 究 专 题 之 一 — 城 市 化 、 人 口 流 动 与 房 价 》 2008/07/18 《 中 国 当 代 房 地 产 研 究 专 题 之 八 — 人 口 空 间 分 布 的 总 结 与 展 望 》 2009/05/08 《 中 国 当 代 房 地 产 研 究 专 题 之 十 — 城市兴衰的总结与展望》2009/06/03 《 中 国 当 代 房 地 产 研 究 专 题 之 十 二 — 房 地 产 与 人 口 的 总 结 与 展 望 》 2009/08/18 《 海 外 房 地 产 企 业 研 究 专 题 之 — 波 士 顿 地 产 ： 美 国 最 大 的 上 市 写 字 楼 REIT 》2009/07/14 《 海 外 房 地 产 企 业 研 究 专 题 之 二 — 世 邦 魏 理 仕 ： 全 球 房 地 产 服 务 业 龙 头》2009/09/04 《 海 外 房 地 产 企 业 研 究 专 题 之 三 — 帕 尔 迪 ： 全 球 房 地 产 开 发 业 龙 头 》 2009/09/22 敬请阅读末页的免责条款 如 果其早 点转做商业 地产持 有， 日子也 许会好过得多；商业地产龙 头波 士顿 地产“转型很成功但稍晚”。如果公司能够早 10-20 年确立以持有商业地产 作 为主 业，那公司 今天的规模可 能就更 上了 一大台阶。公司的商业地产主 要 分 布在美国的核心城市； 服务业龙头世 邦魏理 仕 “苦 苦挣 扎半个 多世纪 后终 于 迎来 了行业 发展的 黄金期 ”。 在城市化进 程加速推进的时候，新房总 体非 常好卖，基本不需要房地产服务业。受二战影响，1960 年后美国商业地产发 展 才开 始如火如荼 ，房地产服务 业终于 迎来 了发展的春天，公司抓住机遇 分 别进行了全国扩张和全球扩张； 中国商业地产的广阔空间：从现有的数据和经验看，第三产业占 GDP 比重超 过 50%的时候，第三产业发展会加速，从而带动商业地产的旺盛需求。从美 国的数据看，第三产业占 GDP 比重超过 50%时城市化已经基本完成，对新房 需求大为减少。此时商业地产与住宅地产完全是冰火两重天。2008 年国内第 三产业占 GDP 比重仅为 40.1%，未来商业地产发展空间广阔； 中国房地产上市公司商业模式评价：1）鉴于中美两国人口变化的差异，万科 难 以成 为 帕 尔迪 。未来有志于继续从事房 地产开 发的企业仔细研究下日本的 森大厦公司或许会有收获；2）金融街和世茂股份在核心城市持有不错的商业 物业，从而有着先进的商业模式；3）国内房地产服务业还“处于行业发展初 期”。这有 3 层意思：行业发展空间广阔，长期看好；国内房地产服务业务 还 处于 初级形态； 未来数年内行 业还难 以进 入高速成长期，最多只能是进 行 全国扩张以及并购。 Page 2 Page 2 行业研究 正文目录 一、当