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REITs 深度研究报告 REITS 基本概念和我国的政策环境 1.1 REITS 的基本概念和特点 REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金） 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收 益按比例分配给投资者的一种信托基金。 与我国纯属私募信托不同， REITs 绝大多数属于公募。它既 可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同， REITs 又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收 入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商， 收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既 收取租金，也收取利息）三种。 此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地 产投资信托 (UPREITs) 和伞型下属合伙房地产投资信托 DOWNREITs 等。 REITs 的具体特点是： 一是收益主要来源于租金和房产升值； 二是大部分收益将用于分红； 三是 REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低； 四是 REITs 对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而 扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过 REITs 转成为租 赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本； 五是 REITs 对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重 征税 (免除企业所得税 )，从而提高物业的回报率；开发商以 自持物业换取 REITs 在公开市场出让， 可规避资产转让税收；抵押型 REITs 可替代银行贷款融资渠道； 六是 REITs 对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资； REITs 股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。 REITs 发展相对成熟的美国为例， 目前美国 REITs 的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业 和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心、特殊类型、混合型、抵押型等。 而且美国上市 REITs 的中长期收益率要高于其它指数。 例如， 1971-2008 年美国上市权益型 REITs 收益率 11.2％，高于同 Samp;P500 和道琼斯的收益率 9.49％和 6.38％。 1.2 我国 REITS 发展的政策背景 2013 年 7 月，国务院下发 《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》 ，提出“用好增量，盘活存量”的总体 货币政策指导思路，支持经济结构的调整和转型升级。资产 证券化业务是盘活存量的重要工具之一。 2014 年 3 月，证券公司资产证券化新规出台，业务常规化， 可证券化的基础资产包括企业应收款、信贷资产、信托受益 权、基础设施收益权等财产权利， 商业物业等不动产财产等。 8 月 28 日的国务院会议上，李克强总理提出信贷资产证券化要常规化，并且部分资产支持证券可以在交易所流通。 2014 年 9 月 30 日，中国人民银行发布《中国银行业监督管 理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 。文件 多层次入手，对房地产信贷进行进一步放松。其中， 《通知》 除对合理建设给予贷款支持外，明确表示扩大市场化融资渠 道，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券 （MBS) ；积极稳妥开展房地产投资信托基金 （REITs）试点。 海外回顾：美国 REITS 的发展历程 伴随土地价值链逐步平缓，从成熟国家实际经验看房地产金融有望成为地产价值创造链新环节。目前，美国房地产金融 业的总市值已经超越传统地产开发行业。截至 2015年 1月 27 日，美国上市开发商总数 34 个，总市值 520 亿美元，其 中市值最大的房屋开发商  Lennar  公司市值在  89 亿美元。 而以  REITs  为代表的美国房地产金融业发展迅猛。  截至  2015 年 1 月 27 日，美国有 254 个上市 REITs，总市值达 9594 亿 美元。全美最大的商业零售 REIT －西蒙地产（ SPG）市值达到 636 亿美元。这几乎是最大开发商 Lennar 公司的 7 倍多。 美国 REITs 经历了不同的发展历史时期，其中： 不稳定早期（ 60 年代）： 1960 年，美国会批准《房地产信托投资法》，将 REITs 纳入法律管辖。早期 REITs 委托第三方 管理，仅是一个物业组合。当时仅有 10 家 REIT ，整个规模 刚超过 2 亿美元。 首次成长期（ 1968～ 1972 年）：在房地产开发热中， 银行掀 起新的抵押型 REITs 热潮。这使得 REIT 利用少量股东权益 和大量借款向房地产业提供短期贷款， REI