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PAGE PAGE 1 预售商品房法律问题思考 商品房预售，又称期房买卖，是指出卖人即房地产开发经营企业与买受人约定，将正在建设而尚未竣工或将要建设的商品房预先出售给买受人，买受人交付部分或全部购房款，并在未来确定的日期将预售房及其所有权转移给买受人的一种法律行为。商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。近年来，我国的房地产交易日趋活跃，发展很快，预售商品房的交易方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面解决了刚起步的房地产业资金严重不足，预购人的预付款项为房地产开发公司提供了工程建设款，用以解决经营能力的不足。 预售商品房对于搞活房地产市场，加大房地产规模投入，起着积极的作用。当然，它也不可避免地存在着一定的问题，由于房地产开发业的不规范，加上对商品预售许可制度的理解不深，由此引发出诸多争议纠纷，双方不得不对簿公堂。在民商事审判中会经常遇到未办理许可证的开发商与购房人签订预售房合同发生纠纷，如有的将现成的商品房销售签订为预售房合同；有些开发商违反房地产法的规定，不具备房地产开发权而从事房地产开发活动，从事房地产交易行为未依法办理有关转让手续的；还有的开发商规避法律，投机取巧，牟取暴利。加之房地产业发展较快，法律相对滞后，有些纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。与此同时预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性