云南省内部分旅游地产项目调研报告.doc

省内部分旅游地产项目调研报告 调研项目 此次调研共选取十六个项目，涵盖从较早开发的春城湖畔、感通别墅到调控大背景下面世的星耀水乡、丽江别院。具体调研项目与理由如下： 调研项目 项目区位 项目现状 调研理由 银海山水间 大理古城旁。 二期在售。 本土产品标杆之作，自然与人造景观优秀。 感通别墅 大理苍山洱海间。 剑苑将售，后续还有一期。 开发至今超过10年，销售期贯穿不同的市场阶段，产品较具地域、民族特色。 洱海国际 生态城 大理洱海边。 三期在售。 售价高，但去化情况良好，投资型产品的典型。 古城一号院 大理古城内。 尾盘销售。 对景区的借势力度较大。 古城湖畔 高尔夫 丽江文笔海。 二期将售。 丽江本地最为高端的项目，对圈层推广的利用较好。 丽江别院 丽江城区与束河古镇间。 一期在售。 产品较具地域与民族特色，推广主题鲜明。 丽江天堂 丽江城区与束河古镇间。 前期阶段。 有别于同类产品的商务主题，对已有客户资源的利用较好。 雪山纳里 束河古镇旁。 二期在售。 销售情况较好，院落文化主题，针对景区的推广。 束河古镇 束河古镇 长期运营。 旅游目的地打造的最佳案例。 野鸭湖 昆明双龙乡野鸭湖。 新品入市。 “造镇”模式的开创者，昆明别墅的典型案例。 公园1903 昆明滇池度假区。 即将开售。 虽为城市型产品，但对主题的打造极为鲜明，异域文化融入到项目各环节。 春城湖畔 高尔夫 昆明阳宗海。 五期在售。 昆明度假产品的标杆，对自然资源和圈层效应的利用较好。 春城海岸 昆明阳宗海 一期尾盘。 借势阳宗海的高尔夫别墅项目。 华侨城 昆明阳宗海。 一期在售。 2011年昆明别墅销售奇迹，品牌强势、主题鲜明、营销与蓄客情况良好。 星耀水乡 昆明嵩明嘉利泽湿地。 一期在售。 从概念到产品均具备显著的亮点，围绕亮点的推广较多，对关系客群的利用充分。 湖畔圣水 玉溪抚仙湖。 二期在售。 抚仙湖区域最为成熟的度假产品。 个案情况 （一）大理银海山水间 1、项目概况 大理银海山水间位于大理古城南门外214国道（下关至丽江线）旁，占地430亩，背靠苍山，面朝洱海，旁依古城，较好地依托了大理重点旅游资源。 项目分两期开发，一期于2008年推出，住宅已售罄。二期分案名为“溪岸”，项目内主体水景贯穿点缀，体现人与水、景观的互动。二期总用地面积152573平方米，总建筑面积114313平方米，容积率0.7，建筑密度25%，绿地率40%。 现推二期三组团产品，于2011年11月中旬开盘，主要包括165平方米的联排别墅与60－120平方米的类别墅产品（叠加别墅、洋房等）。产品总体以“轻墅”的概念面世，营造“轻盈”的意象，使小面积、低总价的产品别具风味。各组团命名均为鸟类名目，“喜鹊”、“杜鹃”等，趣味灵动。 当前洋房均价在7000元/平方米左右，联排别墅均价约9000元/平方米，项目配套40000平方米的院落型商业，均为自持，07年已建好至今未运营。项目内另有一座酒店的配套，总建筑面积不到5000平方米。 产品的主要特点包括： 盛唐风尚的景观营造，多种历史元素符号，如牌坊、唐塔、莲花基座、仿古兽雕等，渲染盛世文化的繁华与辉煌。 延续银海的景观特点，繁盛、雅致、多层次，注重色彩搭配，对自然原生景观的利用主要是地形、视野 远景，近景、细节全是人为打造。 大理传统民居基调，融入现代简洁的建筑元素，立面石材、玻璃幕顶、照壁、以及银海标准性的铁质栅栏形隔断。 利用铁艺、木质、石材等物料打造社区内功能性设施（导视、灯光等），使之成为小品型硬景，在细节上最大化地接驳了建筑与景观，妙趣横生。 户型面积控制，别墅多在200平方米以内，类别墅产品可低至不足60平方米，总价低，降低置业门槛。 一层前后双庭设计，观景阁楼、露台尺度较大，社区绿化自然过渡到院内，利用地形使室内的视野轻易眺至洱海，较好地强化了景观功能。 2、价值体系 从推广角度分析，项目第一价值为优越的区位优势（至景区的便利与通达）和旅游资源，苍山、洱海、古城、佛国、风水贵地等元素出现在项目整体形象推广中，值得注意的是，在描绘项目“收纳了大理的山与水”的同时，也强调了“情与感，人文与自然”的交互，从情感角度渲染项目对当地人文内涵的理解。 第二价值为其提供的品质生活样板，对于本地客户而言，银海地产代表着本土房企物业品质和物管服务的最高水平，因此，项目较多地强调“高品质度假生活样板”。 在对该期产品的推广中，小面积、低总价、高附加赠送的特点也是较为重点的部分。 3、推广情况 常规性推广主要为户外（本地，频次较低）与房交会（昆明与大理）。 其他推广手段中，多与旅游元素相结合，例如在大理古城洋人街主要昭示口设立接待点，并与旅行社合作宣传，举办“谁的大理？”摄影比赛，赞助“24小时不间断拍摄大理”