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长沙花桥仓储配送中心开发策划方案 作为一家专业从事房地产策划的公司，却做了一回关于仓储项目的立项策划，而且获得了客户的相当认可，客户负责人曾经评分说可以打80分，当时还只是策划方案初稿。以下则是做终定稿，愿与挑战和创新的同仁共享。 长沙花桥项目开发策划方案 前 言 受客户的委托，“五洲半岛”公司对客户意欲开发的“花桥项目”进行了定位和开发策划。 “五洲半岛”公司对本项目开发策划的前提是，双方合作约定的内容，“五洲半岛”所进行的专门《长沙市仓储市场调查报告》和《花桥项目可行性研究报告》，以及“五洲半岛”公司根据多年的专业策划方法和本项目的实际情况。 本报告，为“花桥项目”的定位和开发策划提出了具体的方案，提出了项目名称、总体定位、功能分区、各功能分区的具体规划、配套设施与附属项目的规划要点、有关数据和经济指标建议、项目开发与运营周期、投资开发形式和运营模式等，并且还从效益最大化和方案优化原则出发，对该项目进行了几种方案的备选策划及其对比勘察策划，以供委托单位权衡参考。 在本项目的开发策划过程中，“五洲半岛”进行了多次的专题讨论和“头脑风暴”，提出了代表我“五洲半岛”公司的见解、观点和建议，从而形成本报告。 一、项目名称策划与建议 1、“花桥仓储（配送）中心”。 表明本项目投资方向、行业、功能，取项目所在地“花桥村”的通用地名“花桥”，对项目所处的交通地理位置信息易于传达，容易推广。但因为附近花桥村类似仓储项目较多，使得指示性不明确，易让人产生误导。 2、“金桥仓储（配送）中心”。 表明本项目位置特征，又寓意该项目为开发单位、租赁业主，带来滚滚财源，是一个“掘金”项目。易被人喜爱、接受，让人印象深刻。 特别说明：如果确有必要，对有关管理和行政部门，称为“仓储中心”或“货运停车场”。本方案的名称完全是从市场角度考虑，为了运营和招商的需要，称为“仓储配送中心”。 二、项目总体定位策划 1、根据市场调查与可行性策划，综合研究分析，充分考虑项目用地的特性，结合国家产业政策及长沙市的规划，为保证实现投资少、回报高、见效快、易招商，建议本项目总体定位为：长沙首座高架桥下仓储（配送）中心。 2、根据我们的研究和策划，为了使方案达到最优化，我们在主要功能作为“仓储配送”定位基础上，考虑到效益和地块特征，还可以辅以“农产品批发配送”和“畜禽批发配送”两种补充功能。 3、在以上总体定位基础上，我们将三大功能区，具体列表如下： 项目分区 交通地理位置及面积 项目定位说明 仓储物流配送中心 茅坪路至浏阳河之间的高架桥下（东引桥）。可用面积8000㎡。 ·可设计为大面积的大型仓库，供大型物流企业租用。 ·利用引桥部分空间，可建大型停车场，使土地得到充分利用。 农产品批发配送中心 人民路至奎塘河西岸高架桥下。可利用面积3000㎡ ·建议实行敞开形式交易，有较稳定的客源； ·经济效益明显优于一般仓库。 畜禽批发配送中心 奎塘河东岸至茅坪段高架桥下。（西引桥），可利用面积5000㎡。 ·利用花桥牛市影响，形成畜禽类交易市场； ·附近有污水处理厂，这有利于环卫与防疫处理。 三、项目规划设计策划 本项目总体设计必须正确合理、经济适用，既能减少投资成本，加快建设周期，又能为日后经营使用创造条件。 （一）具体原则包括： 1、根据库区场地条件和仓库业务性质、规模大小、技术设备等特点，合理地综合的解决各建筑物和公用设施等在库区内的平面布置。 2、合理设置交通运输线路及附属工程。 3、有效利用土地面积。在投资少、收效快的情况下，为安全方便、多存储商品和利于仓库实现现代化、科学化管理，不断提高本项目经济效益创造条件。 （二）其设计的主要内容包括： 1、根据地形地质情况，确定仓储中心的库房、货场、农产品配送中心和畜禽批发配送中心的市场设施及相应的附属工程的合理组合平面。 2、根据地形地质地下水的具体情况，进行库区平面的竖向布置。 3、根据仓库性质决定库内外的运输系统。 4、制定地面及地下水的排水系统。 5、根据用水用电要求，合理配置水电管线系统。（用水均从花桥村接入，该村已经建成了自来水系统） 6、合理布置消防系统。 7、合理设计管理及服务用房。? （三）本项目因在高架桥下，有其特殊情况。设计时还必须考虑： 1、车辆载重及仓库承载量不应危及桥梁安全，运输车辆避免碰撞桥体和桥墩。 2、库房建设时避免挤压桥墩，不要顶碰桥身。 3、桥下运输通道应避免交叉及往返迂回现象。 4、考虑在东、西引桥环抱下的3000~5000㎡空地可设计为生态停车场，做到停车与绿化功能的兼顾。 5、建造时避免深挖地基，利于减少投资，建筑结构应美观耐用，可采用砖混结构与轻钢结构相结合的形式。 6、空间规划应考虑招商对象、储存商品的类别与特性以及消防安全需要，做到合理分区，布置整凑，便于管理。 （四）本项目道路设