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中央别墅区价值体系 中央别墅区案例研究 中央别墅区形成KPI 中央别墅区形成KPI总结 Factor1: 环境 中央别墅区 ＫＰＩ Factor２: 配套 Factor3: 产品 Factor4: 人 Factor5: 开发模式 具有强烈的区域感与私密性 环境１ New York LongInland Expressway 项目地块 旅顺南路 入口1 入口2 规划端头路处理手段，高速外只能私家车行驶，愈往端头走，私密性愈高，主要分布长岛最昂贵的私家独栋豪宅 高速路形成围合，保证社区不受道路车辆干扰 京承高速 京顺路 机场高速 旅顺南路与海岸线形成天然的围合，具有较强的区域感与私密性 高尔夫环境——自然与人工之间的精致平衡 环境２ 这里不是遥远原始的郊野，这里不是人工斧凿的公园 在纯净如初的空气里洗去旅居大都市的尘嚣 在蓝天、白云、大海、青山、绿草中感受自然 在如星辰般散落山间的房子中享受生活 ————尊贵与生俱来，显赫如影随形 　　　　　　　————如诗如画，似人间仙境 International 国际化：生活配套的国际化，以满足国外客户生活为标准 配套１ 高品质国际学校 中小规模国际医院／诊所 品种丰富的综合超市 Noble 档次：配套的评价标准不再是规模和数量，优越与尊贵与生俱来 配套２ 花园酒店 海景餐厅 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 关键字：别墅 [简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI 中央别墅区案例 New York LongInland Expressway 美国 长岛 （富人区） 中国 北京 （天竺别墅区） 上海 碧云 （国际居住区） 长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系 地理位置 地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区：西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约大市区，人口232万。 交通联系 长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点 ，从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。 昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰·肯尼迪国际机场，北端有瓜迪亚机场。 New York LongInland Expressway 长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称 自然环境 长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,具有超过65个不同级别的公园和休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩和长岛海滩，以及令人难以置信的2500英尺海岸线 summer Beach Long Beach Robert Moses Beach Jones Beach Ocean Beach 由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住 客户构成 长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市 据2006年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽约市拥车率36%，而长岛为78%。 以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口2，224，000人，每平方英里人口密度达19，839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340，000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英里，人口1，440，000，密度为1，581人。 人口密度 犯罪指数 拥房率 拥车率 纽约市 8.5 6.8 39% 36% 长岛 1 2 80% 78% 低密度、匀质、高素质、富裕 长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团分布，共分为各具特色的六大区域 昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，临近纽约市，城市意向较强烈，建筑密度较高，生活配套设施齐全，交通便利 相对北海岸有更为完善的商业与娱乐设施配套，经常举办吸引人的比赛和活动，其中琼斯海滩为世界一流的海滩，相对开放与繁华。 具有乡下田园风情的区域，有传统的农场和葡萄园，盛产享誉世界的白葡萄酒，绝好的休闲度假场所。 没有公交通行，是更为隐蔽的豪宅区域，具有名人的高尔夫、骑马等奢侈运动场所，世界著名的海滩美景，以及不同风格的山村风情。 Central Suffolk 萨福克中心片区：区域内形成强