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好的开始 成功一半 ---前期物业服务实战篇 假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目 磨刀不误砍材工 前人植树,后人乘凉 接管新盘 你最需要掌握的是什么? 前期物业服务 前期物业服务包含哪些阶段? 新项目总体流程图 什么叫前期介入 新项目总体流程图 第一阶段:规划设计阶段 规划设计阶段 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器: 形成项目的 物业管理设计要点 依据: 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意: 跟进方法、时机、手段、介入质量 焦点一:安防系统 与物业管理方案中的安防体系相适应 必须坚持的内容: 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统 主出入口及车场出入口的闭路监控系统 断电后电控门禁系统的开启 考虑资源的合理利用(探头与围合红外,滚动开发项目的技防设施前置利用) 组团封闭,防爬刺、防爬网、围墙高度 物防设施-优先关注,稳定、可靠、后期成本低 ——围墙:围栏比照表示意 ——防爬刺(网):围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理,非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演 监控镜头分布合理; 关键镜头的确定; 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当; 红外报警的位置:关注工地围板,同步设置联动照明; 控制中心的选址 焦点二、交通布局——业主关注人车分流,特别是规划 有学校的路段 ;开放与封闭的协调;防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便,多路控制, 商铺单独控制 焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房(关注国 家和地方政策法规) 管理用房装修时间:预留至少3个月,重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展; 管理用房布局:“前店后厂”,“一站式服务”,集中式分布 员工宿舍——难!痛苦! 影响大! 】解决办法: ——通过管理用房富余解决; ——会所与管理用房对调解决; ——架空层解决,注意通风问题、产权纠纷及业主感受 ——地产提供商业用房解决 ——直接建一栋综合楼,最佳方案但实现很难(荣和山水美地项目) 焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案,如水景、山体、商业布局与业态控制,商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置,商业导向及识别系统 各组经验分享 请各组举出一个规划设计阶段介入的典型案列 (成功或失败),与大家一起分享。 讨论5分钟,各组发言3-5分钟 新项目总体流程图 第二阶段:营销支持策划 物业管理方案策划 策划模式时,要考虑项目定位,并与营销策划相结合,并可作为卖点 项目规划定位 项目环境特点 客户群体特征与服务需求 模式设计 调研 分析 构想 概念 内容 模式设计 荔景大厦酒店式服务模式 荔景大厦酒店式管理模式 背景: 大厦96年入伙,为当时的高档商住楼,地处中心地带,楼高30层,其中1-4层为商业,5-9层为写字楼,10层以上为住宅,业主多为中高层白领。 有两个大堂:写字楼大堂和住宅大堂 酒店式管理:设立门童,提供MORNING CALL,提行李,代叫出租车、代洗衣服等时尚服务,并在大堂设立商务中心,创造宾至如归的感觉。 原因 地产项目开发的客户同质化问题 物业服务的同质化问题 物业管理前后期管理脱节问题 模式设计的地产销售促动问题 销售支持与销售承诺规范 营销支持: 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时,需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求 销售人员培训 物业管理常识及物业的品牌优势 项目物业管理服务特色 销售过程中物业管理相关注意事项(违章承诺、配套承诺、服务承诺等) 销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档 与客户相关文本的制定 前期物业管理合同 业主临时公约 与当地法规的融合 前期物业管理合同 签订主体:开发商与物业公司签订。 签订时间: 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成(各地法规不同); 预售商品房
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