按揭工作流程.docVIP

按揭工作 按揭工作概述 一、按揭工作开展前，与银行建立按揭合作关系1、与银行签订《按揭合作协议》 2、在房管局注册抵押备案手续。 3、与银行落实操作流程 4、与公司各部门协调配合事项：例如客户付款计划方案等。 5、制定出完整的操作流程。二、按揭工作流程简述： 1、基本流程：客户在按时缴纳30%房款后，财务部开出收据，并将收据复印件交客服部，客服部落实《商品房买卖合同》签订及《按揭合同》的签订。并将已制作好的《商品房买卖合同》和《按揭合同》进行盖章、请款、送房管局办理鉴证手续和抵押备案手续。抵押完成后，银行发放 贷款。 2、实际操作中决定按揭速度的原因概述： 外部（按影响的比重排列）： （1）客户签约和资料收齐的速度 （2）按揭银行审批的速度 （3）营销办理合同签证和抵押备案证明的速度（一般为4天）。 （4）客服部、银行之间资料交接的速度 内部：（1）签约后客户资料整理的时间 （2）办理合同内部签章的时间 3）办理手续时涉及请款审批及提款的时间 按揭人员应掌握的工作方法：1、1 1、掌握按揭各环节细节，制定合理方案，灵活变通处理方法，保证在不同情形下都能维持高效率。 2、注重信息记录，合理设置台帐，快速统计准确信息，掌握全面情况，做到点面结合。 3、注重内部沟通，预先安排工作，缩短内部工作消耗的时间。 4、及时完成每天的工作，对无法处理妥当的问题，迅速向上级反映，并及时落实解决方案。 三、按揭流程细述： （一）签订〈认购书〉 在《商品房预售许可证》范围内的楼宇，在销售时，客户下定金后即签署《认购书》。《认购书》中规定了客户的首期款日期、签署《商品房买卖合同》及《按揭合同》的时间，因此客户签署《认购书》后，即为按揭工作的开展提供了基础依据。在此环节中，按揭人员应积极掌握完整的数据，一方面着手准备按揭工作的开展，另一方面，为资金回笼的预测提供依据。 注意事项： 1、《认购书》中约定的第一、二期首期款支付日期、金额等数据直接影响到按揭工作流程的各个环节。因此，在 楼盘开始销售前期，应与销售部门进行紧密的协商，必需使按揭客户在签订〈认购书〉开始，对按揭的进程已有明确的要求。2、客户若中途变更付款方式或增减名等关键数据，需要更新〈认购书〉，旧版本必须及时注销，避免在日后办理手续时发生错误。 （二）客户支付30%首期房款 工作流程： 1、客户在签署〈认购书〉后，七天内交付30%的首期房款（及契税、印花税及相关代收费用），客户在缴交以上款项后，要求客户在三天内到客服部办理〈商品房买卖合同〉及〈按揭合同〉的签署手续。 2、客户交款后，财务部即时将已交款客户名单通知销售部门，销售部门将这些客户的〈认购书〉原件送交客服部，通知客服部着手准备及联系买卖合同及按揭合同的签署工作。 3、按揭人员在客户缴交首期款后，需准确登记台帐，并跟踪登记客户的签约情况。 注意事项： 此环节涉及财务部及销售部门的沟通，按揭人员应灵活根据各部门的情况，积极协调配合，改进其中的操作办法，保障工作的准确，高效，顺畅。又能掌握准确的数据和进程。 2、客户在交首期款后，财务部即开出正式发票交客户，因日后办理房产证时对发票的格式及内容有一定的要求，按揭人员必须掌握其中要求，对开票人员进行指导或必要的核对，为日后工作打好基础。 3、按揭人员必须在此环节开始登记完整准确的跟踪台帐，台帐格式应合理及完善。 （三）、《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》的签署工作工作流程： 1、客户在交齐30%首期款后，三天内到客服部签署〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉。客户携带按揭所需资料到场后，客服部核对其相关凭据无误后，解释相关条款，并由客户签署商品房买卖合同。客户可在签署买卖合同后即时办理按揭资料的签订手续，签署〈个人购房借款合同〉、借据、〈个人贷款申请表〉、〈个人贷款调查审批表〉等资料的签名手续。客服部签约人员需解答客户提出的各种疑问，顺利完成签约过程。 2．客服部将已签约的客户名单送交销售部门及财务部门。 3、客户签约完毕，客服部对按揭客户的资料进行审查后交按揭人员作好信息记录， 并把〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉送公司签名盖章，之后将签名盖章完成的合同及相关的客户档案送交银行审批。 注意事项: 1、客服部在客户签约前要通知客户带齐所有按揭所需资料，避免在签约后资料迟迟未交齐的现象，影响按揭工作的进程。 3、买卖合同鉴证手续的办理受房管局的时间限制：因房管局规定客户在签名后，必须在一个月内送入房管局鉴证。因此在签署《商品房买卖合同》时，应避免客户填写日期，日后由发展商填写，解决该时间限制的问题。 3、合理安排资料批次：一般说来，对以上连续发生的业务，工作频率越高效率越高，因此如何制定合理的工作频率工作批次，是我们需要灵活掌握和调整的。在保障尽量提高工作效