合肥市瑶海区东汇城策划报告（宝业地产竞标报告上）.ppt

两房90平方以下户型多比较紧凑，没有特别出彩之处，舒适型不强。 两房90平方以下户型多比较紧凑，没有特别出彩之处，舒适型不强。 三房设计同样大多较为普通，在当下产品设计不断推陈出新的年代里，区域内项目的户型设计均是比较原始、常规 不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。项目价格低开-上涨为操盘主旋律 合肥市各区住宅均价对比走势 09年均价以政务区最高，达到4767元/平方米；最低的经开区仅3936元/平方米 同比08年，价格升幅最大的为包河区，升幅最小的为经开区 瑶海区09年价格4440元/平方米，价格走势较为平稳 09年合肥市各区住宅均价走势 各板块价格走势 土地放量，未来2年后竞争加剧 （数据截止到10年2月28日） 08年以来合肥市经营性土地成交情况 2009年1-12月份合肥市共有78块土地成交，共成交5821.5163亩土地，同比08年的土地成交面积同比上涨了108.07%；平均成交地价约为292.93万元/亩。同比上涨了181.77% 2010年开年后成交土地已经达到7幅共计774.56亩；由此可见，土地成交量的上涨使未来竞争将更为激烈 土地市场成交对价格的影响 08-09年合肥市各区土地放量对比走势 瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作 瑶海区土地上市量较小 2009年瑶海区住宅成交套数累计为8467套，成交面积累计为77万㎡，成交量在合肥处于较低。 从瑶海住宅成交量的走势来看，瑶海区一向不是合肥住宅成交量的主销区域之一，且每个月都保持稳定的走势，过程中无明显的波折。 从10月份开始，瑶海区新开和在售楼盘加大推售量，促使住宅成交量突然猛增，一举窜升至中坚区域，成为合肥住宅月度成交量的主要贡献区域 2009年瑶海住宅成交年度平均价格为4440元/㎡，落后政务新区、蜀山、包河和高新，位列合肥区域价格榜的第五名 瑶海区商品住宅销售形势分析 2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万㎡ 从商业成交量的区域分布图来看，区域商业销售模式对成交量具有极大的影响，蜀山和新站以商业分割销售模式为主，故该两区的商业销售套数分别为 5363 套和 2241 套，占全市商业总套数的比重为，41%和 18%，两个区域的套数合计为 59%，将近 6 成，是合肥商业成交套数最主要的区域；从商业成交面积来看，蜀山和新站依然高居前两位，但是两区的销售面积合计比重为45%，远小于套数的比重，反映出蜀山和新站两个区域的商业单套面积小于其他区域 商业市场销售以蜀山与新站区最高 2009年合肥商业成交均价为8722元/㎡，环比 2008年合肥商业成交价格涨幅不大 具体具体区域来看，变化很大。蜀山区域以其成熟的配套和旺盛需求量，使得蜀山2009年度商业销售价格以11463元/㎡高居区域之首；政务和滨湖以11010元/㎡和10416元/㎡，紧随其后，位列二三位 蜀山、政务和滨湖三区也是合肥商业成交价格突破 10000 元大关的区域。 包河主要受个盘极低价格备案拉低影响，使得该区的商业成交价格仅为 5696 元/㎡，是合肥商业价格最低的区域 商业市场销售价格 截2009年12月31日合肥商业可售套数19831套，可售面积为170.6万㎡。 从合肥商业可售套数来看，蜀山以6298套商业可售套数，高居所有区域之首，占总可售套数的32%；新站以 4387 套商业可售套数，紧随其后，位列次席，占总可售套数的比重为 22%，两个区域的商业可售套数占全市总量的54%，是合肥商业可售套数的主要贡献区域；从合肥可售面积区域分布来看，新站和蜀山的可售面积为 33.1 万㎡和 30.3 万㎡，两个区域占总可售面积的比重均为18%，两个区域累计占总量的36%，相比可售套数而言，可售面积占总量的比重很小 瑶海区商业可售量较少，仅占7%；可售面积仅占10%；比较来看，瑶海区单铺面积较大，平均面积为123平方米 商业市场未来竞争 写字楼市场供销分析 2009年合肥写字楼累计销售套数2246套，累计销售面积达13.95万㎡ 从写字楼成交量的区域分布图来看，新站区销售套数最多，达340套，占总套数的31%；但销售面积仅占总销售面积的20%；而包河区销售套数占总销量的20%，但是销售面积却占到总销售面积的24%，反映出包河区单套面积大于新站区的写字楼单套面积 瑶海区写字楼销售量较小，仅占总销套数的2%；单套面积为48平方米 数据截至2010年2月28 写字楼市场未来竞争 截2010年2月底，合肥写字楼可售套数9578套 存量最多的为包河区、新站、蜀山区；但如果以09年月销售均量来看，需销售时间最长的为新站区，达2年以上 瑶海区写字楼可售量较少，仅410套，如无新增量，需