上海浦东证大大拇指广场案例分析报告.ppt

汉博顾问 知识回顾Knowledge Review 知名品牌店占到了整个项目品牌数的20%（17个商家），生活卖场为家乐福，建材卖场为法国的中高端品牌美颂巴黎，水吧类的代表品牌有星巴克、香啡缤，轻食类有肯德基、麦当劳，购物类有only等品牌，联洋社区是一个人口素质较为高端的社区，引进这些中高端品牌也是为了迎合当地消费者的消费需求。 数据说明 ----- 知名品牌占比 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国著名雕塑家罗伯特·印第安那的雕塑——“LOVE”等一批艺术杰作。艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。 特色业态点评 将文化元素的业态融入shopping mall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。 中心广场 特卖区 业态总结 社区购物中心的核心元素： 生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定） 布局特点： ★ 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流； ★ 一层其他位置基本以中、西餐饮为主； ★ 外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）； ★ 项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。 中式餐饮区 西式餐饮区 业态总结 (续) 业态布局： ★ 二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。 四、项目规划设计分析 项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。 项目整体布局 项目整体布局图 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 铺面分割情况说明 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 L1，除了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在6 ~ 8 米，进深在8 ~ 10米，中间集装箱式的特色小店门宽在10米，进深在2米。 L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在16 ~ 20米、进深在25 ~ 28米，其他业态则大小不一。 中庭广场设置儿童戏水区 集装箱改装的特色小店 共有六个集装箱改装组成，每家小店的面积为20平米左右 项目前后出口 广场主入口处（西门） 广场后门（东门） 楼梯 垂直动线 通向2层的通道分布在广场的左右两侧，通道宽约18米，由一辆向上的自动扶梯及2条人行阶梯组成，中间用绿化带作为点缀。 上下楼梯的处理方式 广告位处理 景观布置 中心广场 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 整个项目以街区式的购物中心形式为展示面，平面及垂直动线组织简单明了。 有效利用广场中的水池，变成儿童戏水池，集装箱式的店铺也极具特色，铺位的面积分割也较为合理。 景观规划及建筑小品的布置与建筑物的比例较为协调，不杂不乱，格调清爽。 规划要点 五、项目经营管理分析 统一经营 统一招商 综合服务性强 为不同的区域量身定做业态 统一管理 新元素业态的合理融合 核心要点 社区型购物中心商业运营要点 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 租金说明 --- 2008年 L1： 特色小店：30元/平米/天 其他餐饮、零售商铺：15 ~ 20元/平米/天 特卖区：按季节不同收取场地费 L2： 证大艺术馆：自营 其他餐饮：6 ~ 8元/平米/天 零售商业：8 ~ 12元/平米/天 2008年 2007年 2006年 2005年 15元/平米/天 12元/平米/天 10元/平米/天 8元/平米/天 租金说明 --- 递增情况 注：以上为平均租金（不包括家