世联--2006年杭州市滨江区写字楼37号地块定位报告_59PPT.ppt

37号地块定位 以高新产业为基础的新城发展历程 滨江区土地历年出让示意图 滨江区总部基地规划图 总部基地已知规划项目指标 总部基地未知规划项目特点总结 总部基地项目以中档为主，同质化现象严重，市场化、半市场化操作成为主导 市场化操作项目以中高档为主，开发企业多具备房地产开发经验 市场化操作企业为规避写字楼市场的激烈竞争，部分采用了商住楼、酒店式的形式 半市场化操作项目企业自用部分，剩余部分用于对外招租 自用项目物业主要以满足企业特殊需求量身定制 如何有效发挥项目灵活性强、资源好的优势，加强自身竞争力，是我们思考的关键性问题。但仅仅从数量级和档次来初步预判，未来区域纯办公楼竞争最为激烈，商务公寓、酒店式公寓相对轻松。 客户关注度分析，指导重点超越方向 形象力打造：拔高主体建筑高度，突破高度的同质重围，树立项目的标杆形象 三大支撑构筑顶级国际商务平台： 1.商务关系； 2.商务链接； 3.商务交流 硬件： 先进信息平台，六类综合布线系统结合光纤，满足未来资讯不断发展的需要，即时共享全球信息资讯，与世界商务同步 100%自由布局，网络架空地板：地板内敷设，地板下15cm高度内自然形成敷设线路的网状线槽 软件：顶级会员专属 CLUB，进驻企业均将成为 VIP白金会员 借势住宅，以变相的酒店和写字楼为载体，成为项目发展的一个突破点 案例总结及区域客户发展成熟度分析： 市场竞争策略：小步快跑，以优势资源立势 功能定位：3“S” 杭州市区小户型项目分布图 杭州小户型产品分类 杭州70年产权小户型典型楼盘特征总结 杭州50年商务公寓典型楼盘特点总结 杭州50年产权酒店式公寓（公寓）典型楼盘特点总结 对比小户型住宅、酒店式公寓和商住公寓特点总结出多项规律 滨江现状及未来竞争图 市场分析小结 战略方向初判：以写字楼物业为主导形象下的市场竞争 方案比较 两种方案的本质区别：开发次序的不同及写字楼本体投入的不同 补缺者策略下项目开发次序 一期以西北的酒店式公寓为启动。 二期以西南的裙楼启动，主体定义为小型总部基地（以中型公司为主），以小独栋形式存在（1-3千平米为主体），部分栋体内设置小户型。 三期以东北的裙楼启动，内容同二期相似，并配以商业。 四期以东南的主体写字楼启动 写字楼主楼单位面积配置说明 说明：中高区以大、中型客户为主。 划分小面积理由： 便于购买客户留有弹性的发展空间； 便于客户融资 便于后期的灵活性销控 小面积划分而整层购买便于给客户送到实惠。 大中型客户议价能力强，回款速度慢，利润率较低。 酒店式公寓户型面积：控制面积是项目的重要发力点 写字楼裙楼商业的类型选择受到多种因素的共同制约 本项目底层商业档次定位----打造高档产品，高形象入市 陌生区域商业成功的案例启示 酒店式公寓的类型 酒店式经营公寓，即产权式酒店——业主（投资者）拥有物业，但由专业的酒店管理公司经营管理，业主不具备经营权；业主在入住期间享受酒店服务，其余时间委托管理公司经营，获取固定回报（6.8%-10%)；一年内入住期限受到限制，一般为10-15天。 关键词：酒店管理公司 、酒店、委托经营、固定回报、返租 本 质: 经营性酒店，纯粹的投资产品 区位要求：多设置在旅游度假区、酒店聚集区、传统商务区 对开发商要求：具有酒店经营经验或与酒店管理公司合作 优点：1.固定回报有利于吸引稳健型投资客，较快实现销售回笼资金； 2. 在客源稳定的情况下，长期持有可以带来稳定持续收益 缺点：承诺固定回报带来后续经营风险和权益纠纷 目前杭州市场上酒店式公寓大多采用完全销售的经营方式，避免后续经营风险 基于后期营销考虑，建议增加公共共享平台 目前杭州酒店式公寓均提供精装修，标准600-1500元/m2不等 本项目为提供优质物业服务的精装小户型公寓，不提供中央空调和24小时热水服务 杭州酒店式公寓配套 1. 高端酒店式公寓配置齐全，充分考虑了目标客户对生活品质的要求，设置商务中心、健身会所、游泳池等高档商业休闲设施； 2. 普通酒店式公寓多考虑生活基本配套，中等档次，以满足基本生活需要为主。 本项目酒店式公寓配套结合写字楼底商，增加一些亮点设施 建议降低层高至3m 酒店式公寓物业发展建议小结 关于裙楼商业的一般规律总结 本项目商业定位：立足于滨江片区，部分物业辐射整个杭州 二、三家餐饮主力店，面积在300－1000m2之间；其余为小型店 商业管理的模式共有两种：聘请商业管理公司管理或开发商自行管理 两种商业管理的模式优劣势比较 本项目属于陌生区商业，建议先持有或高价出售提供返租 租金及优惠建议 裙楼商业物业发展建议小结 寻找市场面前的机会点，利用自身资源和灵活性的优势，快速入市 依靠土地价格优势，廉价入市 等待时机，等待市场有基本雏