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* * 土 地 法 学 法学院教学课程 第八章 土地使用权出租 第一节 土地使用权出租概述 第二节 土地使用权租赁合同 本章主要内容： 【教学目的和要求】掌握土地使用权出租的内涵与特征，理解出租产生的不同法律效果。 【教学重点及难点】土地使用权出租与转让的区别，出租的生效要件，土地使用权租赁合同与一般财产租赁合同的不同。 【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节 土地使用权出租概述 本节主要内容 一、土地使用权出租的含义 二、土地使用权出租的特征 三、与相关行为的区别 四、生效要件 一、土地使用权出租的含义 土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。 二、土地使用权出租的特征 1.主体为出租人和承租人 2.是民事法律行为 3.出租物包括土地和地上建筑及附着物 4.继续性的经营行为 5.属于债权法律关系 产生原因：土地使用权人有权在其权利之上设置负担，将其享有的土地使用权予以出租。 三、与相关行为的区别 （一） 出租 转让 继续行为 买断行为 权利的延续 权利的让与 原土地使用权人与出让人的关系不改变；并形成新的出租人与承租人的关系。 原土地使用权人与出让人的关系终止 （二） 土地出租 房屋出租 目的在于 目的在于 利用土地 利用房屋 可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变 不能擅自改变土地状况和地上物状态 四、生效要件 （一）基本条件 1. 出租人是合法的土地使用权受让人 2. 出租人须持有合法的证件 3. 出租时已支付全部出让金并进行一定 投资开发 4. 出租不能违背原出让合同 —与转让时必须达到的条件相同 （二）特别条件 土地使用权在法律上是可以转移的： 没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制； 如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。 第二节 土地使用权租赁合同 本节主要内容 一、土地使用权租赁合同 二、土地使用权租赁合同内容 三、当事人的权利义务 一、土地使用权租赁合同 （一）含义：土地出租合同是土地使用权出租人将土地交给承租人使用、承租人向出租人支付租金的合意。 租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。 具有一般财产租赁合同的特点，还具有自身特征： （二）特征 出租人是原土地使用权人，仍需按照原出让合同履行义务； 承租人只是租赁合同当事人，不得违背出让合同中的约定； 租赁合同标的物包括土地和地上物。 二、土地使用权租赁合同主要内容 租赁标的物—土地及地上物的情况 租赁用途；租赁期限；当事人； 租金；交付土地的期限和条件； 土地使用规则；违约条款； 终止条款；届满返还；登记注意事项；双方的权利义务；优先购买权 三、当事人的权利义务—对等 （一）出租人的义务（承租人的权利） 按合同约定提供土地使用权； 出租土地时地上物同时出租； 转让标的物需事先通知承租人； 转让不破租赁； 交纳出租土地税费。 （二）承租人的义务（出租人的权利） 按合同约定支付租金； 依法律规定和合同约定使用土地； 不得擅自转租； 期限届满及时返还土地。 思考： 我国《合同法》中规定的一般租赁合同的最长期限是多少？ 你认为土地使用权租赁合同的最长期限是否应受到上述限制？