武汉中南路商业项目营销思路(doc20)(1)资料.docVIP

PAGE PAGE 1 武汉中南路商业项目·营销思路 2005-11.2 武汉中南路商业项目提报 第一部分、城市概况 ——经济实力及社会消费 [生产总值] 自1999年以来，生产总值连续6年实现两位数增长，增幅都高于全国平均水平。2004年完成GDP1,956 亿元，增幅达14.5%。 [产业结构] 呈现“三 二 一”型，第三产业相对发达。比全省平均水平高12%。 [固定资产投资] 2004年固定资产投资达822.2亿元，同比增长27.5%，为例年最高。 [社会消费] 2005年初国家公布，国内城市社会消费品零售额排名，武汉以960亿元位居第5,仅次于沪、京、穗、津。武汉城市总人口排第7。 小结：经济快速增长，社会消费力旺盛，服务业相对发达，消费观念超前，感性投资大于理性投资。 第二部分、房地产政策环境 —— 宏观政策对地产的影响 ●7月至今房价曾经历两次下挫，但总体仍呈缓慢回升趋势，购房者正逐渐走出观望。 ●宏观调控对住宅投资影响明显，商业地产投资猛增、港澳台资本大举进入成为新亮点。 {十一黄金周（10/1~10/8），武汉市共成交商品房2868套，平均每天成交358.5套，价格、成交量均呈缓慢上升趋势，购房者有望在明年走出观望心态。数据显示，商业地产却异军突起，投资同比增长218.7%，港澳台资本更是伺机进入，投资同比增长121.8%，成为楼市两大亮点。（瑞安、和记黄埔、九龙仓）} 第三部分、商业市场 —— 商圈划分及商业物业的特征 [整体市场] 2004年中央提出“中部崛起，武汉先行”。 武汉消费品零售额走势 类别 2003年 2004年 2005年 社会消费品零售额（亿） 851 960.9 1200 消费价格指数 102.3 103.8 104.2 1平米以上卖场（个） 20 37 50 目前，经营面积 5000㎡以上的商业网点167个，10000㎡以上37家；法国 家乐福、美国 沃尔玛、德国麦德龙、荷兰万客隆、日本罗森、香港利联仓行等外资企业纷纷进入，而武汉本地最大商业集团武商集团经营商品品种更多达20万种，年销售接近100亿元。 有数据显示，今年1-7月全国商业地产投资974亿元，同比增长23.98%，湖北省增长115%，而武汉增长达到218%之多。 [商圈分析] 目前，武汉基本形成了8个大型商圈，分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区，8大商圈目前总营业面积接近150万。 其中以内环线四大商圈为功能最全的核心商圈 武汉8大商圈比较 目前，武汉的大型综合商业中心，主要以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表，而王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街、铜罗湾广场等，则通过MALL的形式迅速融入商圈。大多都集中在汉口的武广商圈。 武昌徐东、中南商圈内基本没有大型综合商业中心，消费外流汉口。 [商业物业特征] 物业形态特征 武汉目前主要的商业形态有：纯商业店铺、街铺、底铺、社区商铺、休闲商业、专业市场等；均价在8000~12000左右，租金65 ~270元平米/月不等，整体供应在160万左右。 商圈物业特征 市中心商圈，消费力集中——汉口的汉正、武广商圈，商圈云集。休闲娱乐集中，成为消费力最为集中的区域。 写字楼扎堆，引发商圈效应——武昌的中南路写字楼扎堆，是武汉写字楼最为集中的地段，逐步显现出CBD经济魅力。 消费心理及习惯 休闲消费 →中心商业圈；日常消费 →住宅配套、卖场；消费心理 →扎堆效应 商业业态特征 传统百货商场盈利率仅为2%左右；连锁商业、专卖店迅速崛起； 综合大型商业中心消费旺盛。 商家需求特征 休闲类、非品牌商家 → 沿街店面（人流保证营业额） 有一定品牌的商家 → 选择内街铺位 中高挡、顶级品牌 → 商业氛围很好的地段 （但不会选江汉路、中山大道这样过于喧哗的地段） 物业销售特征 假日销售成时尚 → 50余个商业项目，假日销售比重占70%以上 扎堆效应明显 → 人气旺的地段，项目快速去化明显。（居住区、开发区、中心地段） 第四部分、项目市场面思考 —— 项目市场评估及分析 [本项目市场初步评估] 项目位于武昌中南区域商务中心，中心商业区(中南路2~ 6号)，项目所在区域即有的商业格局和商业地位，已经奠定了本案区位的商业价值和潜在“稀缺”价值。具体的微观而言，本项目的地理位置、交通、周边商业都是相当成熟的，且是武昌区最为优越的地段，为此，我们认为本项目的市场面没有任何问题。 如何通过营销操作、产品本身规划挖掘本、项目的最大附加值 ，是项目提升项目利润的一个关键问题。 [对本项目几个重要的关键问题] 1、项目的业态该如何定位？差异化业态定位是否是项目的关键点？ 2、价格定位是否要按照周边市场