中原-恒基中国沈阳沈北项目营销策划提案.pptVIP

恒基（中国）沈阳沈北项目提案 目 录 项目用地周边环境分析 沈阳市宏观经济发展情况分析 蒲河区域市场情况分析 区域市场消费需求特征描述 区域住宅市场发展趋势预测 项目SWOT分析 项目综地位于沈北新区月牙湖以北、蒲河两岸。由图所标注的 四个地块组成。 项目用地周边环境小结 4块土地自然条件差异较大，落差明显，各具特色。 地块所处区域地广人稀，周边缺少现代化建筑群。 地块周边自然景观底蕴优秀，但均未经人为养护和整治，呈原生态特点，绿化率极高，可称为是项目的天然氧吧！环境优秀，未见任何污染. 地块周边缺少人文气息和历史文化底蕴。经调查，未见任何典故和人文建筑。 项目目前市政路网尚不发达，部分地区公路正在建设中。 项目周边缺少购物、医疗卫生、金融、邮政、娱乐、餐饮、运动生活等生活配套设施　　 解决问题的相关对策 恒基（中国）沈阳沈北项目 以“风格独特的建筑形式＋度假式的生活、办公氛围＋基本商业配套”相结合的复合地产的开发思路，开发建设包括主题岛屿度假景观洋房、山地度假和办公别墅（产业别墅 ）、大众化生态人文社区、山水主题公园、度假村主题酒店、配套商业步行街，兼居住、休闲、娱乐、办公、文化旅游等功能于一体大型自然景观生态人文社区团。 项目开发模式：四区融合，各具特色，联动发展 原生态坡地风情别墅 发展方向一：自住型坡地度假风情别墅 发展方向二：投资型季节性租住度假别墅 发展方向三： 办公型，优质办公环境产业别墅 主题定位 产品线分区域划分 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）× Pa=（79/69）×3700≈4236.1 Pb’=（Qx/Qb）× Pb=（79/67）×3700≈4362.7 Pc’=（Qx/Qc）× Pc=（79/71）×4000≈4450.8 Pd’=（Qx/Qd）× Pd=（79/73）×4150≈4491.1 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=20% Wb=20% Wc=35% Wd=25% Px=∑PiWi =Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+ Pd’Wd =4236.1×20%+4362.76×20%+4450.80×35%+4491.9×25% ≈4400.5（元/㎡） 因此，通过市场比较法，本项目现阶段洋房可比均价为4400.5元/㎡。 以此类推，别墅产品线通过此法得出客观销售均价。 开发分期与开放强度 景观小品 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 户型建议 装修风格 产品创新建议 产品创新建议 产品创新建议 产品创新建议 整体营销推广策略 A 、主题概念营销 B 、体验式营销 D、园区导视包装 公关活动建议 特别提示—开发风险的规避 国家宏观政策 1、金融 2、税收 3、建筑标准 4、行政性指令 区域市场竞争 1、直接竞争对手 2、潜在竞争对手 3、自身客观不利条件 4、区域市场变动方向及其时间节点 中原对本案的核心价值 沈阳多家成熟大盘操作经验-----------------------稳健的操盘手法 5年的市场积淀，时刻掌握市场的变化-------------清醒地市场判断 5年的客群积累，15万组客户资料-----------------雄厚的客群保障 充足的人力资源，雄厚的专业团队-----------------快速的团队建设 独有的二、三级市场联动优势----------------------广泛的销售网络 锦联·经典生活商业战略 沈阳精诚置业顾问有限公司 2007年5月16日 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。 长江街商业分析 市场 长江街商业街关键词: 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大 竞品 周边竞品 水木清华 ：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。 沈房销售情况 2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降 积累客户分析 截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组