传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别.doc

传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别 传统意义上的房地产管理是房地产企业从某种程度上的自我管理模式，基本上管理不规范，不合理等等....而物业管理企业是专门从事相关管理工作的企业，具有专业化、合理化、经济化以及社会效益化的特征，物业管理的定义就是业主或业主委员会与其选聘的物业管理企业，按照物业管理合同的约定，对物业管理区域及其配套的设施设备及相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的公共环境、卫生和秩序的活动。可见，是集专业性和作为企业的盈利性相结合的新型行业！并非传统上的房屋集中管理！ 物业管理是城市现代化的重要手段，是调整管理体制的重要变革，是21世纪发展潜力最大，影响力最广泛的几大产业之一。物业管理与传统房地产管理相比，有着本质的区别。 　　（一）管理体制的区别 　　传统房地产管理是计划体制下的产物，行政化、福利型，分散式、多头管理是其主要特征，主要表现在“两多两少”：一是管理部门多，政出多门，一个物业多家管理，中间环节多，谁都负责，谁都不负责，难协调，矛盾多；二是约束机制多，管理单位的意见带有行政性指令，一时管理单位说了算，住户处于被动和被管理的位置，约束住户的多，监督管理机制少；两不是：服务少，经费渠道少。这样一来，造成政府负担越来越重，房管单位的包袱越背越重，管理机构不健全，管理经费没，管理服务跟不上，住户要求难满足这样一种被动局面。 　　而物业管理是市场经济的产物，具有法人资格的物业企业与物业所有者或使用人签订契约合同，用经济手段进行社会化管理与专业化服务，是有偿行业，其本质区别：前者是计划经济体制下的行政行为，是无偿的；后者是市场经济体制下的企业行为，是有偿的。 　　（二）管理内容的区别 　　物业管理主要包括两个内容：一是对物业的管理；二是对人的服务。对物业的管理就是对房产及其配套设施，居住环境进行综合管理（对人的服务，就是向产权人和使用人提供多方位的服务，这种服务不仅是物质的，还包括精神方面的。比如签订文明公约，树立良好的情操和风范。物业公司既管“物”又管“人”，通过对“物”的管理和对“人”提供良好的服务，寓管理于服务之中，实行全面管理。两者最大的差别是“服务”，前者只注意“物”，后者是“物”，“人”都管，更重要的是对人的服务。 　　（三）产权结构的区别 　　物业管理的实质是所有权、经营权、管理权分离。物业管理公司所管的房屋有公产、私产、单位产权等多种产权形式。传统的房地产管理一般是谁建房谁管，产权归单位，个人是使用者而不是产权人。由于使用者不是产权人，连租金管理费也很难收齐，更不要说收取维修基金等必须费用。 　　（四）管理机制的区别 　　物业管理委托人和受托人都是只有法律下等关系的机构，双方自由选择，签订合同，不受外界干预，各自承担合同项下的权利和义务。产权人和使用人可以参与管理，有一定主动权，并可以监督物业管理公司的管理活动。传统房地产管理的管理者与使用人不能很好协调，使用人不能选择管理者，在管理中也没有参与的权力，双方很难沟通，容易形成矛盾。 10、物业管理与传统房地产管理有什么区别？ ?物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度上都有着本质的区别，主要体现在以下4个方面。????? （1）管理体制不同?????? 传统的房地产管理是在计划经济体制下由政府或各部门、企事业单位采用行政手段直接进行福利型的封闭式管理，管理单位是终身制。物业管理则是专业化的企业通过市场由产权人选择，并且通过合同的方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理有有偿服务。即传统的房地产管理是计划体制下的政府行政行为，是福利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有偿的。???? （2）管理内容不同?????? 传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。实际上由于是福型的低租金，收民租也养不了房，需要政府的大量财政补贴，盖的房越多，包袱就越重，形成了恶性循环。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物业以服务于人，以对物业有形的“物质”（房屋主体、设备设施等）的管理为基础，以该物业的产权人和房屋使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。物业管理企业通过自身的经营渠道，形成正常的造血功能，以业养业，政府不难补贴，实现资金的良性循环。????? （3）秘管房屋 产权结构不同?????? 传统的房地产管理，不论是政府还是单位管理的房屋绝大多数是国家或单位所有，是公产，其产权关系单一，房屋使用人仅是承租都而不是产权人。随着住房制度改革的深入和房屋商品化的进程，产权结构发生了根本变化，国家或单位所占的比重